Волжские ворота Казани: как редевелопмент становится новой вехой истории
— У берегов Волги в районе улицы Портовая компания «СМУ-88» в рамках реновации промышленной зоны осваивает 6 из 287 гектаров, предусмотренных городским мастер-планом. Вы планируете в будущем расширить свое присутствие на «Новой Портовой»?
Конечно. У нас в разработке еще несколько площадок. В частности, мы выкупили участок на южной косе, площадью порядка 4 гектаров, и уже заказали концепцию у московского бюро Wall Рубена Аракеляна.
Людям нравятся территории у воды, наш пример с жилым комплексом Richmond это подтверждает. У Казани есть река Волга, но у казанцев к ней нет доступа — из 78 километров береговой полосы в Казани благоустроено только 500 метров. Это неправильно. Мы поняли, что сейчас самое время глобальных изменений в городе, которые будут приносить пользу для нескольких последующих поколений. И главное из них – это открытие Волги для жителей.
— На какой стадии находится реализация уже запущенного проекта на ул. Портовая?
Год назад мы начали работы на территории, тогда мы дали старт реновации в присутствии раиса Татарстана Рустама Минниханова и мэра Казани Ильсура Метшина — всего через две недели после того, как подписали соглашение со Сбером на ВЭФ. Сейчас наша компания ведет строительство первой очереди жилого комплекса «Яналиф». Идет армирование, заливается монолит, плитами перекрытия закрыли подземную часть и вышли на уровень первых этажей. Все идет по плану. Проблем нет. Это хорошая территория, где можно спокойно работать.
Жилой комплекс «Яналиф» возводится в рамках проекта по редевелопменту территории у Волги поблизости от речного порта Казани, общей площадью в 287 гектаров. Проект получил название «Новая Портовая». Мастер-план развития был презентован в мэрии столицы Татарстана в августе 2022 года. К 2025 году планируется ввод в эксплуатацию первых четырех домов. А к 2031 году планируется построить 20 домов, большинство из которых высотой в 11 этажей. В ключевых градостроительных точках появятся доминанты в 17 и 21 этаж. Архитектурно-пространственную концепцию ЖК разработало известное московское бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры».
Микрорайон будет включать в себя общественные пространства, в том числе бульвар для прогулок и площадь для мероприятий. Также власти города анонсировали строительство первого участка набережной Волги, протяженностью более 1 км.
Реализация проекта реновации, который рассчитан на 10 лет, предполагает 2 этапа. Второй – на момент презентации в августе прошлого года находился в разработке. Первый этап охватывает территорию в 71,2 га, на которых хотят построить 337 тыс. кв. м жилья, школу на 1,2 тыс. учеников и 8 детсадов на 1,4 тыс. воспитанников. По словам главного архитектора Казани Ильсияр Тухватуллиной, застройка будет включать культурные объекты – библиотеки, выставочные пространства, музеи, а также бульвары и внутриквартальные площади и так далее.
Суммарный объем инвестиций в развитие территории, площадью в 287 га, оценивается в 500 млрд руб. Ведущим финансовым партнером проекта стал Сбербанк. Соответствующее соглашение было подписано осенью прошлого года на Восточном экономическом форуме.
— Когда горожане и гости города смогут посетить общественные пространства и прогулочные зоны на реновируемой территории у Волги?
Первый берег мы увидим менее, чем через 5 лет. Сейчас совместно с властями прорабатываются вопросы берегоукрепления, строительства набережной, мы вместе с администрацией города и Институтом развития Казани рассматриваем варианты проектирования сквера и соединения всех общественных пространств в единое целое.
— Чем интересно для девелопера освоение бывшей промышленной зоны? Это выгоднее, нежели, например, запустить проект на прилегающих к городу территориях, таких как Лаишевский, Зеленодольский районы и других?
Давайте будем реалистами. Сейчас вокруг Казани сжимается «адово» кольцо, которое напрочь затыкает по утрам и вечерам все выездные магистрали и ключевые городские улицы. Я не говорю, что не надо застраивать Лаишевский узел (территория в Лаишевском районе РТ, где до 2030 года планируется построить 4,5 млн кв. м жилья – РБК Татарстан), Зеленодольский район и другие. Но работа тут сегодня не должна создавать проблемы завтра, и к планированию территории тут стоит подходить более осмотрительно и взвешенно.
Реновируемая территория «Новой Портовой» находится фактически в самом центре города – путь до казанского Кремля займет 10-15 минут. При этом территория с достаточно непростой историей, которая пережила несколько исторических эпох.
Сперва она стала домом для многих видных культурных и духовных деятелей 19 века, потом превратилась в активную промышленную зону, речной порт, склады, в следствие чего — полное отсутствие социальной инфраструктуры. Люди должны поверить в реновацию этой территории, в то, что полузаброшенная промзона полностью преобразится в комфортную среду для жизни. В мире есть много примеров таких преобразований в центры притяжения горожан, и Казань будет использовать лучший опыт в реализации этого проекта.
Да, в прошлом было необходимо, чтобы промышленные объекты базировались в данной локации, но с развитием города ситуация изменилась, и мы пришли к тому, что промышленные объекты должны выноситься за периферию. Это поможет решить проблему маятниковой миграции, влекущую за собой массу других, в том числе пробки на дорогах из-за того, что людям необходимо попасть в центр на работу, и места приложения труда будут и на окраинах города.
В целом, с нашей точки зрения, «Новая Портовая» сегодня становится наиболее перспективной для освоения и развития в столице Татарстана.
— Почему проект редевелопмента стартовал именно в прошлом году, а не раньше? Какие факторы сошлись в одной точке?
Все случилось не просто так, Казань шла к этому больше десяти лет. Впервые о трансформации этой части города Рустам Минниханов заговорил еще в 2011-2012 годах. Было несколько пробных подходов, презентовали несколько концепций развития, но все было не то.
С появлением механизма КРТ, наконец-то, появился реальный инструмент изменить положение дел, и город вплотную приступил к работе. Например, в 2020 году мэр Казани Ильсур Метшин собрал владельцев земель, расположенных поблизости от речного порта, чтобы обсудить перспективы по освоению территории. Началась разработка мастер-плана. В 2022 году на Восточном экономическом форуме были подписаны документы о партнерстве для реализации проекта: власти Казани подписали соглашение со Сбербанком о реновации Новой Портовой, а наша компания, получив разрешение на строительство, заключила соглашение на освоение первых 6 га территории.
— Реализация проекта у Портовой не отбила у компании желание осваивать бывшие промзоны и в будущем или в принципе достаточно одного такого трудоемкого проекта в портфеле?
Для Казани редевелопмент промзон явление не новое, в том числе и для нашей компании. У нас есть жилые комплексы «Яратам» и «Вознесенский квартал» на ул. Бухарская. Это тоже бывшая промзона, там располагались производственно-складские базы. В целом, мы считаем, что за редевелопментом промзон будущее, это разумная альтернатива застройки полей в окрестностях Казани.
Как я уже говорил, с развитием города на его территории образовался «ржавый пояс». Фактически, самих производств на этих землях уже не осталось. Где-то до сих пор функционируют складские постройки, другие территории находятся в полузаброшенном состоянии, при этом все промышленные объекты сосредоточены за периферией города. Других свободных земель на сегодня в Казани уже не осталось, поэтому мы видим за реновацией бывших промзон большое будущее.
— Если проанализировать казанский рынок – есть ли у девелоперов интерес к бывшим промзонам или это некий неликвид, за освоение которого готовы взяться не все?
Приведу пример: на территории «Родина» в районе ул. Бухарская, помимо нас, проекты реализуют казанские девелоперы «Унистрой» и ТСИ. На данной территории, которая, как и в районе ул. Портовая, предназначена для комплексного освоения, практически все участки раскуплены под будущую застройку. Там тоже был разработан проект планировки с перспективным размещением школ, детских садов, социальных объектов и, конечно, жилой застройки. Более того, сегодня там многие ЖК уже заселены и другие комментарии по поводу перспективности бывших промзон, мне кажется, не нужны.
Заслуженный архитектор Российской Федерации, с 1988 по 2003 годы занимавший пост главного архитектора «Татинвестгражданпроекта» Герман Бакулин в беседе с РБК Татарстан высказал мнение, что в ближайшем будущем берег Волги станет одной из точек роста жилой застройки в Казани.
«Транспортная система постепенно развивается, активно осваиваются участки в сторону Лаишевского района – это часть новой большой Казани. Новая транспортная структура, которая сейчас формируется, даст возможность для размещения нового жилья и объектов приложения труда. Вся та часть, что уходит на юг, на восток и в более ограниченном масштабе – на север может быть задействована, поскольку эти территории имеют градостроительный резерв.
Также будет застраиваться правобережье Волги в рамках Казанской агломерации, мастер-план которой разрабатывается в Институте пространственного планирования. Будет выстроена более четкая и доступная по времени градостроительная связь с Зеленодольском, Иннополисом, Нижними Вязовыми. Развитие этих участков, находящихся в зоне активного влияния Казани, необходимо для экономики. И они привлекают пристальное внимание градостроителей, чтобы развивалась Казанская агломерация», — сказал Бакулин.
— 6 га – это большой участок с точки зрения девелопмента или нет?
Фактически – это территория нового квартала, на этой площади можно построить порядка 100 тыс. квадратных метров жилья и коммерческих помещений. По казанским меркам это серьезный объем. Шесть гектаров – это 1113 квартир, в которых будут проживать 1113 семей.
— Проект «Яналиф» вызвал тот интерес, на который компания рассчитывала при его запуске?
Мы очень довольны стартом продаж. Люди заждались чего-то необычного в жилой застройке и проголосовали рублем — в первую неделю официальных продаж разобрали 25% квартир первой очереди.
— Дороги, инженерные коммуникации, социальная и прочая инфраструктура – эти вопросы приходится решать девелоперам, заходящим на земли в прилегающих к Казани районах. С какими сложностями пришлось столкнуться при освоении площадки у речпорта?
Там тоже нет ни дорог, ни коммуникаций. Те коммуникации, что подводились к складам – это совершенно не те объемы, которые необходимы при строительстве жилья и социальных объектов. На сегодня мы совместно с властями города и сетевыми организациями решаем вопросы с коммуникациями. Проблемы при освоении новых территорий всегда стандартные, как в черте города, так и за его пределами – сети, дороги, социалка.
— А не проще ли построить новые сети на неосвоенных землях, нежели демонтировать старые коммуникации и заменить их новыми?
Любая замена это всегда сложнее, чем строительство в чистом поле. Но это наша задача – решать подобные вопросы совместными усилиями. Конечно, это было бы проще, но проще не означает лучше, мы уже говорили об этом. Плюс тут играет огромную роль сам статус территории — Новая Портовая станет новым центром Казани.
— По вашей оценке, много ли в Казани территорий, схожих с Портовой, которые сейчас находятся в депрессивном состоянии?
Если говорить конкретно о Новой Портовой, то ничего подобного в Казани нет и не будет, поскольку это береговая линия Волги в центре города. И этим обусловлена уникальность проекта реновации территории. Кроме того, есть уже упомянутая территория в районе ул. Бухарская, которая на сегодня тоже осваивается. Думаю, это будет новая страница в истории города.
Казань активно развивается, у нас высокая и трудовая, и студенческая миграция, поэтому потребность в жилье очень большая – до 30% квартир в наших домах приобретают иногородние. Присоединенные к городу территории - это хорошо, но и практически все промзоны сейчас активно осваиваются. На сегодня у нас остается Кировский и Авиастроительный районы, но там расположены градообразующие предприятия, у которых есть охранные зоны с серьезными ограничениями. Думаю, что эти территории не смогут быть освоены под жилье. Поэтому 237 га территории у Портовой – это уникальная локация, которая должна стать достоянием города.
— Еще один проект реализуется в Ягодной слободе – территории, являющейся колыбелью промышленности города. Где работать проще – на более обособленной территории на берегу реки или на площадке с уже существующей застройкой вокруг?
В строительстве не бывает простых или сложных решений. При реализации каждого проекта девелоперу приходится решать целый комплекс вопросов, который по-своему уникален: где-то может быть охранная зона, где-то нужно перекладывать сети, где-то сложный ландшафт. «Новая Портовая» – это непростой и масштабный проект. А чем проект масштабнее, тем больше вопросов, которые нужно сращивать, решать, но они все решаются.
В случае с ЖК «Крыловка Парк» в Ягодной слободе немного попроще, там мы возводим порядка 40 тыс. кв. м жилья, но объект тоже очень интересный. Поскольку объем жилья не так велик, как на Портовой, например, проще обстоят дела с коммуникациями, не нужно думать о запасах, кроме того, дороги уже построены – вопрос с логистикой закрывается.
— Можно ли говорить о том, что в Казани запущен масштабный процесс по редевелопменту бывших промзон?
Я думаю, что это даже общероссийская тенденция. Мы пришли к тому, что альтернативных земель под застройку в крупных городах уже и не осталось. Но стройка не может останавливаться, и слава богу, мы получили решение этой проблемы. Так, появился очень хороший механизм – это комплексное развитие территорий, который был принят на государственном уровне. Это позволило снять массу вопросов. С помощью КРТ государство предоставило механизм честной оценки объектов недвижимости независимыми экспертами, и можно выкупать территории, находясь в диалоге на равных.
Закон о комплексном освоении территорий был принят Госдумой РФ в конце 2020 года. Региональные и муниципальные власти анонсировали в Казани соответствующий пилотный проект на землях бывших промзон.
Для этих целей, по данным минстроя Татарстана, в Казани были выбраны площадки, общей площадью свыше 1,2 тыс. га. В 2022 году был представлен мастер-план редевелопмента территории «Портовая»: это объекты речного порта и земельные участки к западу от улицы 1-я Тракторная и Магистральная. И, наконец, «Родина» и располагается в границах улиц Родина, Гвардейская, Даурская и Аделя Кутуя.
— Опрошенные РБК Татарстан эксперты в сфере архитектуры и градостроительства отметили, что Казани не хватает высотной застройки, которая могла бы отразить дух современности и стать ориентирами для жителей и гостей Казани. Будет ли реализуемый на берегу Волги проект способствовать решению этой задачи?
Вопросы высотности домов — предмет давних споров. Кому-то высотки нравятся, кто-то их ругает. Тут дело вкуса, поэтому мне кажется, что правильнее было сбалансировать эти два мнения. Наш «Яналиф» будет таким примером — в массе своей это среднеэтажное жилье, но с высотными доминантами в ключевых точках. Без этого никак, иначе пространство визуально «развалится». Более важный вопрос, чем высотность — это архитектура. Совместно с Институтом развития города и главным архитектором Казани Ильсияр Тухватуллиной было принято решение, что в проекте «Новой Портовой» не будет стандартной застройки.
Основным мотивом было стремление, чтобы возводимый микрорайон стал новым кодом нашего города, и любой человек, увидев его на фото, либо приезжая на корабле по Волге, сразу понял, что это Казань, Татарстан. Поэтому при разработке концепции застройки мы привлекли именитых архитекторов, попросив их использовать национальные мотивы и узоры, которые воплощаются в этих домах и передают аутентичность территории. Это будут Волжские ворота в город, поскольку рядом находится речной порт, территория которого сейчас находится в плачевном состоянии, однако все будет развиваться.
— Каким, на ваш взгляд, будет эффект от реализации проектов по реновации бывших промышленных зон для города?
Во-первых, центр города будет избавлен от ненужных проплешин и заброшенных объектов. Ткань города должна быть единой и цельной. Во-вторых, если говорить о Новой Портовой, то мы более чем уверены, что это будет центр притяжения для всех горожан и туристов. Там планируется создание яхтенной марины, яхт-клуба, а в перспективе и отелей, а также набережной Волги, протяженностью порядка 12 км. Сейчас большая часть населения Казани не видит Волгу. Разве что проезжая по Кировской дамбе, можно взглянуть на реку, а возможностей для прогулок нет.
Помимо жилья, бизнеса и общественных пространств тут предполагается развитие кластера креативных индустрий с центральным ядром в сооружениях бывшего элеватора. Это будет совершенно новая история для города. Сейчас мы в начале пути, но вместе мы его пройдем.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан
