Анастасия Маслеха: «Премиальное жилье станет частью микрорайонов»

Директор группы компаний «Точно» Анастасия Маслеха

Премиальное жилье в регионах России и в Татарстане в частности пользуется стабильным спросом, сообщила РБК Татарстан директор группы компаний «Точно» Анастасия Маслеха.

В сфере девелопмента, по ее мнению, за последний год – после периода льготных программ с господдержкой с низкими ставками и их последующей отмены – сложилась кризисная ситуация, однако спрос начинает стабилизироваться. После всех изменений на рынке формируется более здоровая среда, где на первое место для привлечения покупателя выходят такие факторы, как качество продукта и надежность застройщика.

Татарстанский рынок, отметила руководитель компании, основанной в Краснодарском крае, имеет ряд особенностей, которые в том числе учитывали при проектировании и планировке квартир.

— Есть мнение, что спрос на жилье премиального сегмента более стабилен, поскольку покупатели в меньшей, чем в массовом сегменте, степени зависят от изменений в госпрограммах и экономической ситуации в целом. В текущих реалиях это так?

— Это утверждение сейчас на 100% актуально. Например, у нас есть проект премиум-класса в Крыму, который демонстрирует очень хороший спрос, несмотря на сложившиеся в регионе условия. Действительно, жилье в премиальном сегменте продается лучше, однако это не является сигналом полностью перейти в данный класс, во всяком случае для нашей компании.

Более того, жилье в высоком ценовом сегменте представлено небольшими проектами – домами клубного формата. Наша же стратегия предполагает возведение микрорайонов в классах «комфорт», «комфорт-плюс» и «бизнес», где в самом проекте выделяем дома более высокой ценовой категории, например, с видовыми характеристиками.

Сегодня строим в 8 регионах и 15 городах России – от Ялты до Москвы, в каждом из них потребности покупателя очень схожи. Могу сказать, что сейчас по всей стране присутствует тренд строительства по механизмам комплексного развития территорий (КРТ), то есть точечная застройка заведомо проигрывает. Покупатель выбирает инфраструктуру. Поблизости с жильем необходимы детсады и школы, рестораны и кофейни, продуктовые магазины и торговые галереи, медучреждения и так далее.

Премиальный сегмент будет постепенно переходить в формат микрорайонов с продуманными кластерами. Центр города, безусловно, привлекает определенную категорию покупателей, однако инфраструктура для комфортного проживания сосредоточена в спальных районах.

Оздоровление спроса

— Как вы оцениваете ситуацию со спросом на жилье по итогам первого полугодия текущего года, по сравнению со вторым полугодием 2024-го?

— Строительную отрасль в последние несколько лет штормит как никогда. И только в этом году, на мой взгляд, девелоперам стало понятно, что нужно делать и как можно влиять на спрос. В 2023 и 2024 годах на рынке бушевал океан ипотеки, когда застройщики конкурировали между собой за счет низких ставок как по программам с господдержкой, так и по стандартным банковским.

Когда реальность изменилась, участники рынка долгое время не могли понять, что делать: произошел всплеск числа банковских программ с большой субсидией для девелоперов, потом многие использовали программы без первоначального взноса, далее – начался ценовой демпинг.

Сейчас ситуация на рынке вернулась к той, что была до появления программ с государственной поддержкой. На мой взгляд, она является более правильной с точки зрения ведения бизнеса. Ранее девелоперы надеялись на государство, ждали все более низких ставок, при том, что коммерческий сектор все же должен рассчитывать на свои силы. Сегодня же наблюдаем здоровую конкуренцию: представители стройотрасли привлекают клиента за счет лучшего качества продукта, скорости строительства, выполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства и так далее.

Клиент становится избирательным, изменилась структура покупательских предпочтений. Наиболее востребованы жилые комплексы с готовыми детскими садами, школами, благоустройством, продуманной коммерцией – именно такие проекты в первую очередь рассматривают клиенты для приобретения недвижимости.

Деньги у покупателей есть, но они находятся на вкладах и депозитах, по которым на протяжении длительного периода банки предлагали высокие ставки. Сегодня наблюдаем их снижение, вслед за ними благодаря скидочным программам уменьшаются и цены на жилье, оживает спрос. Мы видим его планомерное, без всплесков, увеличение по всем проектам в городах присутствия, в особенности в Краснодарском крае, в Ростове-на-Дону и в Татарстане.

В июле количество сделок в компании вдвое превысило результаты мая и июня. Этого пока недостаточно, чтобы можно было говорить о выходе отрасли из кризиса, но тренд однозначно позитивный.

— Что могут предпринять девелоперы, чтобы усилить позитивную динамику спроса?

— Необходимо работать над качеством продукта и его наполнением. Мы строим исключительно в формате комплексного развития территории, наполняя проекты социальной инфраструктурой – возводим школы, государственные и частные детские сады, поликлиники, парки, спортивные и оздоровительные комплексы. Стараемся сдавать их даже раньше, чем квадратные метры.

— Какое жилье сейчас наиболее востребовано у покупателей по ценовым сегментам, площади, числу комнат и прочим параметрам в целом по субъектам присутствия компании и в Татарстане в частности?

— Лидерами продаж по-прежнему остаются студии и однокомнатные квартиры, что обусловлено комфортной ценой и тем, что сейчас среди покупателей превалируют не инвесторы, а люди, приобретающие жилье для себя. Как правило, для первого жилья рассматривают однокомнатные квартиры.

Еще один тренд: во всех проектах у нас растет доля продаж двухкомнатных квартир компактных планировок – от 42 до 50 кв. м. Благодаря небольшой площади они укладываются по цене в лимит программы семейной ипотеки, а наличие двух изолированных комнат позволяет планировать расширение семьи и повышение качества жизни.

В Казани лидируют продажи двухкомнатных евроквартир с просторной кухней-гостиной и изолированной спальней. Кроме того, в столице высока доля продаж квартир с ремонтом – она достигает 70%. То есть 7 из 10 покупателей выбирают жилье с отделкой, несмотря на более высокий чек. В других городах доля квартир с ремонтом меньше – соотношение составляет 50:50.

Татарстанская специфика

— Какие отличительные особенности, на ваш взгляд, есть у казанского рынка жилья и чем он привлекает девелоперов из других субъектов?

— Нашим домашним регионом является Краснодарский край. Когда продумывали стратегию выхода на федеральный уровень, рассматривали предложения по покупке земли в разных городах. Казань была в числе первых – соответствовала всем критериям «Точно«.

Во-первых, таким уровнем развития, который есть у Татарстана, без учета Москвы, не может похвастаться ни один регион страны. Республика находится в самом расцвете, количество государственных и частных инвестиций поражает.

Второй фактор – стоимость квадратного метра на рынке недвижимости. В Краснодарском крае исторически жилье стоило недорого, несмотря на то, что он считается курортным регионом – рядом находится Черноморское побережье. Скачок цен произошел в период действия программ с господдержкой, поскольку вырос спрос. В Казани же цена всегда была высокой за счет качества возводимого жилья и в целом потому, что это дорогой город.

Третий фактор – активная миграция. В Краснодарском крае на протяжении последних 5 лет доля клиентов из других городов и регионов составила 36%. В столице Татарстана ситуация аналогичная – в город переезжают из малых городов, других субъектов. Понимаем, как работать с такими покупателями, знаем их предпочтения. Татарстан гарантировал ровный и прогнозируемый спрос на ближайшие десятилетия.

В Татарстане реализуются амбициозные, не имеющие аналогов в других субъектах, проекты – этот подход нам близок. Плюс – в Казани девелопмент находится на очень высоком уровне развития, регион славится хорошим продуктом и архитектурой. Работа на одном рынке с сильными игроками дает нам возможность совершенствоваться.

— Часто приходится слышать, что в республике немало состоятельных людей, которые способны приобрести квартиру в премиальном проекте за наличные. Как вы оцениваете долю сделок в регионе?

— Мы ждем притока покупателей жилья за наличные в недалеком будущем, когда готовность наших проектов будет выше. Недвижимость за наличные, как правило, берут люди, которые готовы переехать прямо сейчас.

Большинство покупателей в Татарстане сегодня – семьи с детьми, которые используют программу семейной ипотеки.

В других регионах – в Краснодарском крае, Ростове-на-Дону, на Черноморском побережье – доля продаж за наличные выросла, в том числе за счет более выгодных предлагаемых условий.

— Как вы оцениваете интерес населения Татарстана к покупке жилья?

— При выборе жилья клиент, как правило, уделяет внимание локации и оценивает надежность девелопера. Обладаем богатой историей в Краснодарском крае, где сосредоточено множество реализованных проектов, в построенных нами домах проживает 23 тыс. семей, в работе находится 6 млн кв. м жилья. Считаемся одним из лидеров по масштабу проектов на Черноморском побережье.

Для республики же мы новый игрок – занимаем 6 место по объему сделок, когда в других регионах присутствия, как правило, находимся на первом или втором месте. Время старта в Татарстане для нас еще не прошло. Думаю, что сможем выйти на лидирующие позиции к концу текущего года – весне будущего, когда построим первые дома и клиент увидит продукт собственными глазами.

Сейчас, на мой взгляд, потенциал для роста покупательского интереса еще не исчерпан – он может быть выше, однако для этого нужны низкая ключевая ставка, новые госпрограммы и благоприятные условия развития страны.

— Есть ли какие-то особенности в требованиях татарстанских покупателей жилья премиального сегмента, несвойственные клиентам в других регионах?

— В Татарстане очень высоки требования к жилью во всех ценовых категориях. В других регионах покупатели, как правило, менее требовательны к жилому комплексу комфорт-класса, который располагается за чертой города. В Казани и республике у аудитории высокие ожидания к проектам в каждом ценовом сегменте.

Среди неожиданных особенностей казанских покупателей можно выделить спрос на средние этажи – с третьего по шестой. В то время, как в Краснодарском крае люди предпочитают жить повыше, поэтому квартиры на высотных этажах считаются более премиальным продуктом и стоят в разы дороже. Как пояснили архитекторы, подход к выбору этажа в столичных микрорайонах республики является правильным: только со средней высотности можно в деталях рассмотреть окружающую среду.

Еще одна специфика – сторона света: в Татарстане покупатели отдают предпочтение квартирам на восточной и южной сторонах, чтобы в квартиру поступало как можно больше света. Кроме того, жители подкованы в технических вопросах: шумоизоляции, теплообеспечении и так далее. Могу сказать, что в республике очень компетентный покупатель.

— А если говорить о планировочных решениях, есть ли какая-то специфика у реализуемых в республике проектов и отличия от проектов в других регионах?

— При проектировании сделали акцент на большие кухни-гостиные, поскольку в Татарстане есть культурная традиция – собираться большой семьей. В некоторых городах, напротив, говорят о том, что кухни больше не нужны. Например, в Москве некоторые комплексы проектируют без них, поскольку люди привыкли пользоваться сервисами доставки еды или питаться в ресторанах и кафе. Однако для Татарстана, да и для Краснодарского края тоже это пока неприемлемый подход.

— Разнится ли портрет покупателя от субъекта к субъекту?

— Существенных отличий, на мой взгляд, нет, поскольку мы занимаемся комплексной застройкой – наш продукт в каждом из регионов присутствия нацелен на максимально широкую аудиторию.
Но портрет однозначно схож. Во-первых, это семьи с детьми. Во-вторых, молодежь, приобретающая свое первое жилье. И, наконец, это люди, которые покупают квартиры своим родителям.

— Как будут развиваться события на рынке жилья в ближайшей перспективе?

— Строить прогнозы в текущей ситуации крайне затруднительно. Например, если раньше мы формировали стратегию компании на 3 года, затем – на год, то сейчас живем в ежемесячной тактике.

На мой взгляд, нужно признать, что в сфере девелопмента присутствует кризис. И в его условиях решения нужно принимать ежедневно – отказываясь от устаревших решений.

Что точно нужно оставить в стратегии компании – строить быстро, качественно, а также предлагать покупателям интересный продукт. Тогда кризис будет нестрашен. Жилье было, есть и будет тем товаром, к покупке которого люди будут стремиться всегда, ведь это одно из самых значимых событий в жизни человека.

Вопрос в том, какое жилье будет востребовано. Сегодня никто не хочет жить в скучных микрорайонах, люди нацелены на качественные проекты. И хорошо, что девелоперы соревнуются между собой – это означает, что наша страна будет становиться современнее и красивее.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан