Дефицит земли: в Казани растет предложение жилья в центре города

Основатель компании «Авторы» Владимир Михайлов

Для строительства жилья в центре Казани необходимо учитывать множество факторов, таких как ограниченность земельного фонда в целом, особенности участков, такие как стесненность существующими строениями, специфичная форма, сложный рельеф, охрана исторических объектов и так далее. Центральные проекты из-за высокой стоимости земли предполагают высокую стоимость квартир, а следовательно, и серьезные запросы покупателей. Оттого, сложная работа с участком находит продолжение в скрупулезной работе с самим проектом во время строительства и уже после сдачи дольщикам.

Одной из форм для точечной застройки являются бутиковые дома, предполагающие уникальный дизайн, высокий уровень сервиса, особенные планировки и детально проработанное наполнение. Количество подобных проектов в центре Казани будет расти, уверен основатель компании «Авторы» Владимир Михайлов.

— Насколько в Казани высок запрос на бутиковые проекты?

— Казань – классный развивающийся город, многие стремятся в него попасть. По этой причине спрос на бутиковые дома и проекты в центре всегда остается высоким. Была проблема, что не хватало предложения. Казань, по сравнению с другими городами, всегда имела меньший объем ежемесячных продаж в этом сегменте. Не только с Москвой и Санкт-Петербургом, а, например, Екатеринбургом и Новосибирском.

Но мы видим, что в последние пять лет достаточно большое количество застройщиков вышли в сегменты бизнес и премиум, потому что спрос слишком сильно назрел. Они поняли, что в центре, несмотря на ограничения, можно строить красивые дома с качественной архитектурой, а для этого нужен ценник повыше.

Доля бизнес-сегмента растет

— Что можно сказать об интересе к проектам в высоком ценовом сегменте, в сравнении с другими?

— Спрос стабильнее. Более существенная доля продаж в сегменте комфорт связана с ипотекой. Часто бывали периоды, когда ипотека, в том числе льготная, достигала доли в 70-80%. В бизнес-сегменте с его ценниками она существенным образом не влияет на возможность купить квартиру. При этом обеспеченные люди, которые готовы покупать дорогое жилье, чаще всего имеют значительный объем наличных денег, которые они готовы вложить. Для таких покупателей более востребована рассрочка. Они в меньшей степени подвержены макроэкономическим тенденциям. А в комфорт-сегменте в первую очередь из-за ключевой ставки и ипотеки объем сейчас снижается.

— Какую долю занимает жилье высокого класса в общем объеме?

— Сейчас доля бизнес и премиум класса в Казани среди строящегося жилья, по данным сервисов аналитики, составляет порядка 52%. Тут, конечно, вопрос – что такое бизнес-сегмент, юридического определения нет. По-нашему более строгому фильтру, бизнес и премиум занимает 40-45%. Тем не менее, такого высокого объема не было никогда. При этом он коррелирует со спросом.

Из влияющих на продажи вещей могу выделить сезонность, которая присуща любым сделкам, а также всплески и реакции на действия девелоперов и государства, таких как система рассрочек или ИТ-ипотека, которая несколько лет назад дала сильный тренд.

Спрос с некоторыми колебаниями держится достаточно ровным и, скорее всего, сохранится в ближайшие пять лет.

— Какие категории покупателей заинтересованы в таком жилье?

— В центре более желанны тихие локации, особенно для людей, готовых платить бескомпромиссно высокие суммы, имеющим большие семьи, которым нужны тишина, приватность и комфорт. В этих районах у нас есть несколько земельных участков. Я думаю, мы представим новые интересные проекты с учетом потребностей таких людей, больших площадей и соответствующих сценариев.

Если говорить про наши текущие проекты, мы во многом привязаны к земельному участку и уже из него проектируем сегменты потенциальных покупателей и возможные сценарии их жизни. Это могут быть инвесторы, желающие закрепить за собой недвижимость или сохранить деньги на долгий срок. Это люди, которые в ближайшей перспективе планируют быть рядом с центром инфраструктурной и деловой жизни Казани, быть на короткой ноге с любой необходимой локацией. Это те, кто не боится оживленности, например, молодые покупатели и семьи, обеспеченные родители, которые хотят купить жилье поближе к университету для своих детей, молодые айтишники из делового центра.

Центральная часть города всегда будет привлекательна. Учитывая высокий спрос на жизнь в Казани, я думаю есть предложение и спрос как на тихий, так и на активный деловой центр.

Особенности проектов

— Что нужно учитывать при реализации проекта в центре города?

— Застройщик должен заботиться как о функциональных сценариях – что человек делает, чем живет и с чем взаимодействует – так и об эмоциональных впечатлениях – какой запах его встречает, какой звук, что он чувствует и что его может раздражать. Мы очень много ездим по стране, были за рубежом и стараемся высматривать опыт передовых застройщиков – как они формируют концепцию.

Камерные клубные проекты на небольших участках являются условием сохранения целевого портрета жителя центра города. Чаще всего он ценит приватность, малоквартирность, наличие смыслов и ценностей. Это место перезагрузки и вдохновения.

Мы стараемся убрать неиспользуемые квадратные метры, которые не применяются должным образом, а наполнить его смыслами и функциями. После этого шлифуем и добавляем авторский подход. У нас есть свой отдел архитектуры и дизайна с рыночными компетенциями – обычно эту работу у других застройщиков выполняют сторонние подрядчики. В наших проектах это служит дополнительным фильтром при работе с приглашенными специалистами.

Человек не всегда может сказать, чего хочет, потому что он еще этого не пробовал. Мы предлагаем то, что находит отклик.

— Какие планировочные и инфраструктурные решения следует предлагать в бутиковых проектах для управления сценариями жизни?

— Мы анализируем потенциальную аудиторию и подбираем планировки под целевой сегмент. Например, как молодому студенту или холостяку с потенциалом расширения семьи будет комфортно взаимодействовать со своей квартирой, менять сценарий жизни и при этом не переезжать в новое жилье.

Мы любим большие гостиные. Нам кажется, что семья должна проводить время в одном месте. Важно отделять грязные зоны от спальных мест. Есть базовый набор чек-листов, выверенный годами. Мы стараемся эти решения распространять.

Что касается общих пространств, нужно делать дома эстетичными. Это подразумевает отсутствие раздражающих или шумящих вещей, которые проявляются на этапе взаимодействия с комплексом, начиная от двора, парковки, лифта, заканчивая красивыми деталями, качественными материалами и добавлением элементов искусства. Например, на Петербургской мы заказали у композитора Эльмира Низамова авторскую композицию, которая будет звучать в местах общего пользования. У нас будет и картинная галерея, чтобы дом был напитан искусством.

— Какие решения необходимы для реализации проекта в историческом центре города?

— Нам близка тема «вечной» архитектуры, которая имеет классические не устаревающие оттенки и будет актуальна в ближайшие десятилетия. Для того, чтобы она выглядела свежо, нужно применять современные модерновые локальные или точечные решения. Этот бурный коктейль ограничивается тем, чтобы здание вписывалось в исторический центр и не противоречило окружающей застройке и тому, что раньше в этой локации находилось. Все это нужно учесть.

Когда мы говорим про тему «вечной» архитектуры, нужно помнить о качественном подборе материалов. Они тоже должны быть «вечными», то есть были актуальны 50 лет назад и останутся такими в будущем – это кирпич, камень, металл – мы и многие другие сейчас строим свою стратегию вокруг них.

Помимо этого, сюда добавляются идеи идентичности места. К примеру, дома на ул. Большой учитывают дух адмиралтейской кораблестроительной среды, это проявляется в элементах крыши, окон и арок. Есть узнаваемые детали, которые отсылают нас к этой тематике. Что касается сохранения идентичности места – скатная кровля формой отсылает к традиционным деревянным домам поселения Бишбалта.

На Петербургской у нас есть круглые готические окна, которые делают рифмовку со старообрядческой церковью и окрашивают этот район в один оттенок. Детали и эстетика важны, но не только в конкретном проекте, а в контексте среды, в которую он вливается.

Внутреннее наполнение проекта

— В чем заключается специфика внутренней инфраструктуры и общих пространств?

— В бутиковых проектах дворовое пространство очень ограничено. Здесь необходим индивидуальный подход – это попытка на маленькой территории выжать максимум эстетики, функциональности, притягательности и уютности.

— Как обеспечить комфорт жильцов в активной части центра города?

— Вопросы комфорта – это уже не фишка, а необходимый минимум. В классах бизнес и премиум есть определенные стандарты. Например, мы добавляем бризеры как дополнительный элемент проветривания, чтобы в центре можно было не открывать окна, не потреблять шум и пыль с улицы, также применяются качественные окна, чтобы повысить защиту от шума, и так далее.

— Уместны ли коммерческие помещения и какие именно?

— Для массового сегмента характерны супермаркеты, где-то алкогольные магазины. От этого в бутиковых проектах нужно уходить. Коммерческие помещения сейчас тоже формируют некоторую сценарность жизни и комфортного взаимодействия со средой. Очень удобно выйти из дома и оказаться в пекарне, кофейне или хорошем магазине. Конечно, мы уделяем большое внимание проектированию площадей, передаче их именно тем игрокам, которые могут открыть достойное заведение. Эти места являются центром притяжения, улица оживает – это важная часть комплекса.

Сложности с землей

— Как вы оцените потенциальный земельный банк в центральной части города?

— Конечно, земля в центре в дефиците. Нет ни одного понятного квадратного земельного участка, где можно построиться. Также реализация проекта всегда сопряжена с расселением, компромиссами с точки зрения стесненности, неготовностью людей продавать.

В центре строить сложно. Чтобы выйти на стройку и на продажи, нужно годами допроектировать, дожимать и шлифовать проекты. В центре земель мало, но он живой. Эта часть города расширяется. Взять, например, ту же ул. Подлужную. Даже пять лет назад она не была такой желанной, сейчас эта зона оживает. Я думаю, дефицитность сохранится, но через 5-10 лет появятся новые потенциально интересные участки, зона центра расширится. Поэтому мы смотрим на долгий срок с осторожным оптимизмом.

— В центре Казани существуют строгие требования к облику домов. Проекты проходят согласования на уровне раиса Татарстана. Действует многоступенчатая система согласований. Насколько сложно разработать проект, который им соответствует?

— Это действительно непростая работа. Она всегда имеет долгосрочный план, обычно нельзя спрогнозировать срок, когда проект будет защищен – это дополнительные сложности. Но есть и положительная сторона – благодаря огромному количеству требований, необходимостью сохранять историческую идентичность, долгосрочность архитектуры, учитывать культурные особенности рождаются классные проекты. Вектор на эстетику, внимание к деталям и качественное исполнение помогает эффективнее работать с городом с точки зрения согласования.

Казань развивается – в центре пять лет назад даже близко такого не было. Если тренд сохранится, в будущем проектов будет еще больше. Многие застройщики научились достойно работать. Все это не про ограничения, а, скорее, про направление. Поэтому, несмотря на сложность и удлинение сроков согласования, в целом получаются достойные проекты.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан