Аномальный миллионник: какое будущее ждет торговые центры Казани

Фото: директор дивизиона «Торговые центры» компании UD Group Валентина Сахабеева

Казань – уникальный мегаполис, у которого есть свои особенности рынка торговой недвижимости, рассказала в интервью РБК Татарстан Валентина Сахабеева директор дивизиона «Торговые центры» компании UD Group, в чей портфель входят ТРЦ KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк», ритейл-парк Udacha, многофункциональные комплексы Uno и «АРТ центр». По ее словам, несмотря на активное развитие онлайн-площадок, у торговых центров есть будущее. В настоящее время в городе есть потенциал в строительстве районных и специализированных ТЦ, а также в реновации и реконцепции старых объектов, потерявших свою актуальность.

От бума 2010-х к современности

— Как изменился рынок торговой недвижимости в Казани за последние годы?

— Рынок прошел этап насыщения и вступил в фазу качественной трансформации. После активного развития в 2000-х и начале 2010-х, рост числа новых ТЦ замедлился. Следующим этапом развития торговой недвижимости Казани стало открытие в 2020 году торгово-развлекательного центра KazanMall, многофункциональных комплексов «АРТ центр» и Uno в 2024 году.

С 2020 года торговую недвижимость сильно штормило. Этому способствовали сначала пандемия коронавируса, затем внешние политический обстоятельства, в том числе уход международных брендов с рынка России. Классические торговые центры ощутили эти изменения в большей степени, было тяжело удерживать арендный доход на уровне, необходимом для уплаты налогов, процентов по кредитам, а после роста кадастровой стоимости и ключевой ставки для многих объектов это стало практически невозможным. Поэтому многие задумались над реновацией или полным пересмотром своих форматов, как, например, «Сувар Плаза».

Развитие e-commerce повлекло за собой активное строительство складской недвижимости. Пока не закрыта потребность в built-to-suit (BTS), то есть строительстве объектов под конкретные запросы крупных игроков, таких как Ozon, Wildberries или больших продуктовых ретейлеров, которые сейчас тоже активно развивают свои маркетплейсы. Также в последние годы на рынке коммерческой недвижимости появились новые форматы, такие как, дарксторы, фулфилмент-центры, объекты производственно-складского назначения - light Industrial.

Еще один вид коммерческой недвижимости – аутлет-центры, пока представлены в Москве и Санкт-Петербурге. В Казани не реализован такой формат, потому что у сетевых ретейлеров есть определенные требования к его размещению. Аутлет-центры в Казани – это, возможно, перспектива ближайшего десятилетия.

— Что является основным драйвером развития рынка торговой недвижимости?

— Основным драйвером развития любой коммерческой недвижимости, вне зависимости от ее профиля, является строительство нового жилья и инфраструктурных объектов. Появление новых микрорайонов в Казани влечет за собой развитие стрит-ритейла, а также районных минимоллов. Этот формат для новых микрорайонов имеет потенциал для развития. Все зависит от транспортной доступности и плотности населения.

Перспективы развития

— Есть ли в Казани потребность в новых торговых центрах? Достаточная ли обеспеченность ими с учетом текущих темпов жилищного строительства?

— Все мегаполисы устроены абсолютно одинаково: в центре живут, на периферии работают. В Казани из-за реализации программы расселения граждан из аварийного жилья получилось несколько иначе: в основном, в центре – работают, а на периферии живут. Поэтому в историческом центре и сложившихся престижных районах города рынок насыщен крупными классическими объектами коммерческой недвижимости, а на окраинах и в удаленных районах ощущается их дефицит. Там, где идет активная жилая застройка обеспеченность торговыми площадями часто отстает от потребности.

Я считаю, с теми темпами развития города мы имеем не закрытую потребности в офисах, особенно класса А и складской недвижимости.

— Какие тренды сейчас на рынке торговой недвижимости в Казани? Как в перспективе они изменят рынок в ближайшие годы?

— Новый формат для регионов и в целом для российского рынка – light industrial – небольшие производственно-складские помещения. Это очень интересное и перспективное направление для развития малого и среднего бизнеса.

В перспективе рынок торговой недвижимости станет более сегментарным, качественным, ориентированным на потребителя. Ряд торговых центров может сократиться или трансформироваться в многофункциональные комплексы.

Будут расти локальные форматы. Потребность в форматах «у дома» не будет ослабевать, если рынок жилой недвижимости в Казани продолжит развиваться теми же темпами, какие есть сейчас.

— Каким должен быть современный торговый центр, чтобы привлекать посетителей на фоне тенденции к уходу покупателей на онлайн-площадки?

— Разнообразным. Торговые центры люди посещали, посещают и будут посещать, потому что это формат, который может дать человеку то, что он не получает на электронной площадке – удовольствие. Это не просто место шопинга, это центр досуга, получения опыта и проведения различных событийных мероприятий.

Фото: предоставлено UD Group

Интеграция онлайн и офлайна дает качественный симбиоз, позволяющий покупателю сделать выбор. Поэтому практически все ритейлеры имеют самостоятельный канал электронных продаж, стимулируют его и активно развивают.

Он будет переформатирован, будет миксованным: часть товаров мы будем покупать через электронные площадки, но шоурумы и офлайн-площадки никуда не денутся. Только на них потребитель может примерить, потрогать, оценить коллекцию. Для тех, кто следит за модой, шоурум и офлайн-площадки останутся приоритетом.

Комфорт для жизни

— Как интегрировать торговые комплексы в существующую и новую застройку так, чтобы обеспечить комфорт как жильцов близлежащих домов, так и жителей города в целом?

— Все девелоперы жилой недвижимости сейчас обратили внимание на коммерческие подразделения. Они стали понимать, что жилые комплексы необходимо наполнять так называемыми центрами приложения труда, где можно все получить «на расстоянии вытянутой руки». И вопрос концепции стрит-ритейла или создания мини-моллов – серьезная задача для всех девелоперов без исключения.

Когда планируется застройка любого микрорайона, обязательно необходимо оценивать потребности жителей. Если строится район на 11-15 тыс. человек, то там обязательно должна быть торговля, сервисы и услуги. В зависимости от количества жителей микрорайона можно сказать, какое количество квадратных метров коммерческой недвижимости требуется. Существуют нормативы потребности жителей, в том числе по распределению торговой, офисной недвижимости, благоустройства территории, наличию социальных объектов и т.д.

Мы всегда рассматриваем возможность размещения коммерческих объектов на территории нового жилого комплекса в формате или стрит-ритейла, или отдельно стоящего здания. Площадь таких объектов зависит от численности населения.

Самое важное для такого формата – сбалансированное концептуальное наполнение. Если мы хотим сделать микрорайон, где все есть в шаговой доступности, необходимо размещать весь спектр услуг, который дает человеку возможность обеспечить все свои потребности. Такой формат был опробован в Пестречинском районе Татарстана в загородном жилом комплексе «Царево Village» – на въезде в микрорайон был построен ритейл парк Udacha. И мы видим, что этот формат очень востребован.

— Сейчас в Казани помимо торговых центров строят многофункциональные комплексы. Ответом на какие вызовы рынка стало их появление и не вытеснит ли этот формат в перспективе торговые центры?

— Торговый центр тоже многофункционален. В МФК помимо торговых площадей может находиться гостиница, офисы, термы, развлекательные и детские площадки, фитнес-центры и прочая группа услуг, которая необходима микрорайону и его близлежащим окрестностям.

Многофункциональные комплексы позволяют обеспечить шаговую доступность к комплексу услуг. Это такая концепция пятиминутного города или «все у дома». На логистику и на дорогу люди с каждым днем хотят тратить как можно меньше времени

Торговые центры, как таковые, многофункциональные комплексы, скорее всего, не заменят. У торгового центра или любой другой недвижимости крупного формата скорее произойдет трансформация, связанная с уходом от офлайн-ритейла в большую степень событийной и развлекательной составляющей. Это тот самый красивый симбиоз, который любому торговому центру позволяет быть привлекательным вне зависимости от его местоположения.

Многофункциональные комплексы – это формат, который позволяет девелоперу диверсифицировать риски и стабилизироваться в условиях кризисной, нестабильной ситуации.

Свободные ниши

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке торговой недвижимости в других городах Татарстана? Что может стать импульсом для ее изменения?

— В настоящий момент Набережные Челны, Альметьевск, Нижнекамск, Елабуга – основные города Татарстана – устойчивы. В них драйвером развития торговой недвижимости является промышленное производство, жилая застройка, а также численность населения – если она будет расти, то потребность в коммерческой недвижимости будет.

Некоторые торговые центры в Альметьевске нуждаются в переформатировании: они устарели, их нужно обновлять, в некоторых проводить редевелопмент и реконструкцию, достаточно серьезно менять их внешнюю и внутреннюю инфраструктуру, потому что они уже не отвечают текущим потребностям рынка. Этот будет происходить с торговыми центрами во всех регионах России, независимо от численности населения, потому что объекты, открытые 15-20 лет назад, функционально устарели, их необходимо адаптировать под потребности аудитории.

Спустя 5 лет после открытия торгового центра необходимо найти версию 2.0, к которой вы будете стремиться в ближайшие 2-3-5 лет. Потребительский спрос очень быстро меняется и необходимо ему соответствовать.

Каждая локация уникальна: где-то не хватает аптеки, где-то кинотеатра. И здесь важно понимать возможности для их реализации.

— Каких форматов торговой недвижимости на сегодня не хватает в Казани? На какие форматы есть запрос?

— В Казани не хватает районных торговых центров, специализированных торговых центров, форматов типа DIY («сделай сам»), фуд-маркетов, таких как московский «Депо». Сегмент food and beverage будет с каждым годом расти: тренд на культуру потребления вне дома на сегодняшний день является основополагающем.

Фото: предоставлено UD Group

Новый тренд, которого в Казани не хватает – OpenStreetRetail. В Европе, к примеру, есть огромные торговые улицы, собирающие на себя достаточно серьезные потоки, они наполнены кафе, ресторанами, культурой, самобытностью. Вот этого Казани и любому городу Татарстана не хватает.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан