Перейти к основному контенту
Стройкомплекс РТ ,  
0 
Эксклюзив

Августовская аномалия: почему в Казани начался ажиотаж на покупку жилья

Продажи квартир в Казани выросли в августе на 70% в сравнении с тем же месяцем прошлого года. По мнению застройщиков, оживление на рынке сохранится до декабря. Но в дальнейшем рынку нужны новые меры поддержки
Фото: пресс-службы компании  «#Суварстроит»
Фото: пресс-службы компании «#Суварстроит»

По данным Росреестра Татарстана, в августе спрос на квартиры в республике вырос в сравнении с тем же периодом прошлого года на 51%. В Казани динамика оказалась еще более интенсивной: было реализовано на 70% квартир больше, чем годом ранее. Было зарегистрировано свыше 3,6 тыс. договоров купли-продажи. Годом ранее их было 2,1 тыс. Количество ипотечных сделок по покупке жилья, по итогам 8 месяцев, увеличилось к аналогичному периоду на 35% до 38 тыс. сделок.

Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова сообщила РБК Татарстан, что август стал рекордным для застройщика. Среди причин ажиотажного спроса на жилье она назвала повышение ключевой ставки в августе и сентябре, а также предстоящее с 20 сентября повышение первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20%. Рынок, по ее словам, нуждается в новых инструментах, которые позволят поддержать покупательский спрос и, как следствие, объемы вводимого в регионе жилья.

Ипотечные ставки и первоначальный взнос

— Какие изменения повлекли за собой летние повышения ключевой ставки: сократились или, напротив, выросли спрос и продажи жилья?

— После летних повышений ключевой ставки спрос на жилье значительно активизировался. С июня месяца у большинства застройщиков, в том числе и у нас, фиксируется стабильное увеличение продаж. На рынке представлены разные варианты жилья, но основной спрос приходится на однокомнатные квартиры из-за установленного лимита кредит в 6 млн рублей по ипотечным программам с господдержкой. Большой интерес вызывают и новые ипотечные программы, в частности, траншевая ипотека, при которой банк выдает кредит частями, позволяет платить всего 1 рубль, пока строится дом, и комбо-ипотека, позволяющая увеличить кредитный лимит.

Однако, стоит отметить, что основное воздействие изменения ключевой ставки отразилось на рынке вторичного жилья, где ипотечные ставки поднялись на 2 процентных пункта за последнее время. Тем не менее, ставки по льготной и семейной ипотеке при покупке первичного жилья сохранились на прежних показателях.

Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова
Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова

— С учетом того, что большая часть сделок проходит по ипотечным программам с господдержкой, как будет реагировать рынок первичного жилья на дальнейшие изменения ключевой ставки, ведь ЦБ принял решение повысить ее?

— Сейчас наблюдается повышенный интерес к первичному рынку жилья. Однако он имеет высокую зависимость от ипотечных программ с господдержкой. Соответственно, любые изменения ключевой ставки ЦБ будут иметь последствия.

Уже сейчас некоторые кредитные организации начинают анонсировать повышение первоначального взноса по таким программам до 20%. Мы тоже к этому готовимся, и разработали новую, выгодную программу для наших покупателей.

На сегодняшний день для многих покупателей приобретение первичного жилья с чистовой отделкой более выгодно с финансовой точки зрения. Думаю, что со временем многие застройщики будут переходить на то, чтобы продавать квартиры с готовым ремонтом, поскольку это идеальное решение для покупателя, которому не нужно изыскивать дополнительные средства. Ведь любой кредит, взятый на проведение ремонта, будет дороже, нежели ипотека, особенно, с господдержкой.

— А какой эффект принесет повышение минимального первоначального взноса по программам с господдержкой до 20% от стоимости жилья?

— На сегодняшний день в нашем портфеле практически все кредиты оформляются с первоначальным взносом в 15% от стоимости жилья. Однако в 20% случаев мы субсидируем первоначальный взнос, иными словами, идем на встречу покупателю.

Субсидирование первоначального взноса застройщиком, на мой взгляд, очень актуально, например, для тех, кто переезжает в Казань из других городов и регионов. Этим людям необходимо оплачивать аренду жилья, и денег на первоначальный взнос у них, как правило, нет. Субсидируя первоначальный взнос, застройщики помогают людям приобрести квартиры, так как платеж по ипотеке практически эквивалентен плате за аренду жилья.

Также есть вариант совмещения с траншевой ипотекой и платежом в 1 руб. на период стройки с субсидированием первоначального взноса от застройщика – на сегодняшний день, это идеальное решение, чтобы приобрести квартиру. Сейчас наблюдается смещение в сторону доступности сегмента. В противном случае, падение продаж может составить не менее 30%. Однако позволить себе субсидирование могут ключевые игроки рынка с большими оборотами.

Фото: пресс-службы компании  «#Суварстроит»

Ежемесячный платеж

— Какова доля квартир, продаваемых по стандартным программам банков? Соответственно, какую долю занимают льготная, семейная и ИТ-ипотека?

— По статистике за август, доля проданных квартир по семейной ипотеке составила 36%, господдержка – 53%, и ИТ-ипотека – 11%.

Хочу отметить, что спрос на ИТ-ипотеку кратно возрос. Если раньше у застройщиков по ИТ-ипотеке были штучные продажи, то сейчас она набирает существенные обороты.

С помощью ИТ-ипотеки можно купить строящуюся или готовую квартиру в новостройке. Преимуществами данной программы является, прежде всего, большая сумма кредита (до 18 млн руб. в регионах с населением от 1 млн человек, к числу которых относится и РТ – РБК Татарстан), поэтому заемщики могут позволить себе практически любое жилье.

— В конце августа ЦИАН опубликовал исследование о том, как повлияло повышение ключевой ставки на размер ежемесячного платежа по ипотеке по рыночным программам. В Казани, по их данным, платеж вырос с 51,6 тыс. руб. до 61,7 тыс. По вашим данным, как изменилась эта сумма в зависимости от площади и локации объекта для различных категорий заемщиков?

— На мой взгляд, ЦИАН проанализировал ситуацию на рынке вторичного жилья. На первичном рынке ежемесячный платеж вырос, по нашим оценкам, на 4% с учетом всех изменений, включая и повышение ключевой ставки, и цены. По сравнению с ростом платежа на рынке готового жилья на 17%, повышение на 4% в сегменте новостроек – несущественное.

Все же выгоднее приобретать квартиры в новостройках, поскольку изменение ставки не так сильно сказалось на ежемесячных платежах.

В целом, выбор объекта для инвестирования зависит от площади и локации, а также от индивидуальных предпочтений и возможностей заемщика. Но на данный момент новостройки в Казани представляют собой более выгодный вариант для покупки на рынке ипотеки.

Сейчас по программам с господдержкой лимит составляет 6 млн руб. Минимальная цена квартиры в наших проектах начинается от 4,3 млн руб. – это будет еврооднушка, площадью 25 кв. м. В этом случае при первоначальном взносе в 15% и максимальном сроке кредитования на 30 лет ежемесячный платеж будет составлять порядка 25,5 тыс. руб. Аналогичным в Казани является средний уровень ежемесячной арендной платы за жилье. Если кредит будет взят под минимальный процент (2%), то платеж по ипотеке может снизиться до 15,5 тыс. руб. в месяц.

— Татарстанские застройщики неоднократно говорили, что для Казани необходимо повысить лимит по программам с господдержкой. До какого уровня?

— Если раньше мы говорили о том, что лимит по программам с господдержкой необходимо поднять с 6 до 9 млн руб., то сейчас нужно минимум 12 млн.

Однако, помимо этой проблемы, застройщики сталкиваются с другим важным вопросом – системой оценки недвижимости. Существующий механизм оценки часто приводит к занижению стоимости новостроек со стороны оценочных компаний и банка. Например, при наличии квартиры стоимостью 7 млн руб. на первичном рынке, оценщики могут ориентироваться на стоимость аналогичных объектов и выставлять цену в 5,5 млн руб. При этом новые дома могут быть построены из более качественных и дорогих материалов, иметь лучшие характеристики и тенденцию к улучшению качества жилья.

Мы обращались и к банкам, чтобы изменить систему оценки и ввести корректный классификатор по объектам недвижимости. Эти изменения были бы направлены на то, чтобы предотвратить отказы потенциальных покупателей от сделок и обеспечить более справедливую оценку стоимости нового жилья. Это сдвинет вопрос реализации готового жилья у застройщиков.

Фото: пресс-службы компании  «#Суварстроит»

Инструменты поддержки спроса

— Каковы сейчас, по вашим данным, средние ставки по стандартным программам в банках Казани?

— Ставки по стандартным ипотечным программам сейчас варьируются от 12,6 до 14% годовых. Для молодых семей с детьми минимальная ставка составляет 2%. По госпрограмме 2020 года, ставка снизилась до 5,5% в сентябре, понизившись с 6% из предыдущего месяца. Без субсидий ставка достигает 7,7%.

— Много ли жилья сейчас продается с использованием стандартных ипотечных программ?

— На сегодняшний день продажи жилья с использованием стандартных ипотечных программ значительно сократились. Если раньше такие сделки занимали небольшую долю, то в этом месяце их не было вообще. Причина этому – наличие программы комбо-ипотеки, предоставляющей возможность увеличить сумму кредита при более выгодной ставке по сравнению со стандартной программой.

Стандартные ипотечные программы становятся актуальными лишь в случаях, когда застройщики не используют специальные формы поддержки покупателей или не сотрудничают с банками по совместным программам. Мы же, в свою очередь, стремимся разработать программы, максимально подходящие нашим клиентам.

— Какие инструменты могут помочь поддержать спрос на жилье и избежать падения продаж?

— Для поддержания спроса на жилье и предотвращения падения продаж необходимо использовать несколько инструментов. В первую очередь, актуально внедрение новых адресных программ, позволяющих большинству граждан приобрести жилье с минимальными вложениями. Приведение первоначального взноса к прежнему уровню в 15% было бы великолепным стимулом.

Возвращаясь к теме жилья с готовым ремонтом, важно отметить, что ипотечные программы с льготными ставками для такого жилья стимулировали бы застройщиков активнее вводить в оборот квартиры. Это могло бы привлечь больше жителей в города, например, в Казань.

Меблировка также играет важную роль. Здесь стоит подумать о стимулировании мебельных производств, ориентированных на массовое производство и расположенных поблизости от объектов строительства. Создание программы со льготной ставкой и системами «Умного дома» для приобретения жилья в комплектации «под ключ», включая ремонт и меблировку, позволило бы застройщикам минимизировать риски, связанные с колебаниями цен на стройматериалы, и обеспечивало бы устойчивую работу на рынке. Пока это просто инициатива.

— Как долго может сохранятся повышенный спрос на жилье?

— Спрос на жилье остается высоким, но я ожидаю, что данная ситуация сохранится до конца текущего года. Причина этому — предстоящее повышение первоначального взноса до 20%, которое вступит в силу уже через неделю. Это изменение может отсеять значительную часть покупателей. Тем не менее, застройщики, готовые предложить собственные программы поддержки и помощь в формировании первоначального взноса, смогут удержать текущий уровень спроса.

С учетом того, что средняя стоимость лота у нас составляет около 6,5 млн руб., а у других застройщиков, особенно в Казани, цена может достигать 7-8 млн руб., многие покупатели могут столкнуться с необходимостью внести до полумиллиона рублей. Не каждый готов или способен это сделать. Следовательно, ряд потенциальных покупателей может решить отложить приобретение жилья на более поздний срок.

— Есть ли на фоне происходящих изменений риск снижения объемов строительства жилья в Татарстане?

— На фоне изменений, действительно, существует риск снижения объемов строительства жилья в Татарстане. Вероятно, повышение первоначального взноса окажет более сильное влияние на республику по сравнению с регионами, где стоимость жилья ниже.

Для себя мы приняли решение продолжить реализацию всех наших планов по выводу объектов на рынок, несмотря на колебания экономической ситуации.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан

СберПро Исследование

Самые востребованные цифровые профессии
в России сегодня

СберПро Интересное

Трудности найма.
Как подбирают 
и удерживают производственный персонал

СберПро АПК

Как российские производители ищут путь к сердцу потребителя

СберПро Промышленность

Тренды производства 
и торговли минеральными удобрениями

СберПро Интересное

Технологии рекламы. Как за два года изменились цифровые коммуникации

СберПро Бизнес

На стороне бизнеса: дискуссионный проект о трендах и стратегиях развития в новой реальности

СберПро Промышленность

Живой организм. 
Кто и зачем развивает биотехнологии 
в России

СберПро Интересное

Четыре кита цифровизации. 
На что делают ставку компании-лидеры

СберПро Интересное

Фактор успеха. 
От чего зависят результаты цифровой трансформации

СберПро Главное

Кейсы лидеров бизнеса. Мнение ведущих экспертов. Актуальные тренды 
в отраслях экономики

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 20 июля
EUR ЦБ: 96,04 (-0,06)
Инвестиции, 19 июл, 17:32
Курс доллара на 20 июля
USD ЦБ: 88,02 (+0,15)
Инвестиции, 19 июл, 17:32
Все новости Татарстан
На Шри-Ланке объяснили правила ведения бизнеса для иностранцев Политика, 09:12
Эксперты заявили о чеболизации российской экономики Экономика, 09:00
Военная операция на Украине. Онлайн Политика, 09:00
Кино на выходные: «Байкеры» с Томом Харди, Джоди Комер и Остином Батлером Life, 09:00
Что будет с ключевой ставкой в 2024 году и как она повлияет на инвестиции Инвестиции, 09:00
Если победит Трамп: почему растет золото и причем здесь выборы в США Pro, 08:55
США осудили Китай за движение в «неверном направлении» из-за России Политика, 08:36
Онлайн-курс Digital MBA от РБК
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
Власти Сумской области сообщили о повреждении объекта энергетики Политика, 08:24
В Ростовской области при ДТП с «КАМАЗом» погибли четыре человека Общество, 08:07
Reuters узнал о провале плана США по выпуску ракет для Patriot в Японии Политика, 07:57
Стрелявший в Трампа за несколько часов до покушения использовал дрон Политика, 07:44
Талибы уничтожили все катапульты для переправки наркотиков в Афганистане Общество, 07:26
На северо-западе Китая 11 человек погибли при обрушении моста Общество, 07:04
Один из главных спонсоров демократов отказал в поддержке кампании Байдена Политика, 06:48