Августовская аномалия: почему в Казани начался ажиотаж на покупку жилья

Фото: пресс-службы компании «#Суварстроит»

По данным Росреестра Татарстана, в августе спрос на квартиры в республике вырос в сравнении с тем же периодом прошлого года на 51%. В Казани динамика оказалась еще более интенсивной: было реализовано на 70% квартир больше, чем годом ранее. Было зарегистрировано свыше 3,6 тыс. договоров купли-продажи. Годом ранее их было 2,1 тыс. Количество ипотечных сделок по покупке жилья, по итогам 8 месяцев, увеличилось к аналогичному периоду на 35% до 38 тыс. сделок.

Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова сообщила РБК Татарстан, что август стал рекордным для застройщика. Среди причин ажиотажного спроса на жилье она назвала повышение ключевой ставки в августе и сентябре, а также предстоящее с 20 сентября повышение первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20%. Рынок, по ее словам, нуждается в новых инструментах, которые позволят поддержать покупательский спрос и, как следствие, объемы вводимого в регионе жилья.

Ипотечные ставки и первоначальный взнос

— Какие изменения повлекли за собой летние повышения ключевой ставки: сократились или, напротив, выросли спрос и продажи жилья?

— После летних повышений ключевой ставки спрос на жилье значительно активизировался. С июня месяца у большинства застройщиков, в том числе и у нас, фиксируется стабильное увеличение продаж. На рынке представлены разные варианты жилья, но основной спрос приходится на однокомнатные квартиры из-за установленного лимита кредит в 6 млн рублей по ипотечным программам с господдержкой. Большой интерес вызывают и новые ипотечные программы, в частности, траншевая ипотека, при которой банк выдает кредит частями, позволяет платить всего 1 рубль, пока строится дом, и комбо-ипотека, позволяющая увеличить кредитный лимит.

Однако, стоит отметить, что основное воздействие изменения ключевой ставки отразилось на рынке вторичного жилья, где ипотечные ставки поднялись на 2 процентных пункта за последнее время. Тем не менее, ставки по льготной и семейной ипотеке при покупке первичного жилья сохранились на прежних показателях.

Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова

(Фото: пресс-службы компании «#Суварстроит» )

— С учетом того, что большая часть сделок проходит по ипотечным программам с господдержкой, как будет реагировать рынок первичного жилья на дальнейшие изменения ключевой ставки, ведь ЦБ принял решение повысить ее?

— Сейчас наблюдается повышенный интерес к первичному рынку жилья. Однако он имеет высокую зависимость от ипотечных программ с господдержкой. Соответственно, любые изменения ключевой ставки ЦБ будут иметь последствия.

Уже сейчас некоторые кредитные организации начинают анонсировать повышение первоначального взноса по таким программам до 20%. Мы тоже к этому готовимся, и разработали новую, выгодную программу для наших покупателей.

На сегодняшний день для многих покупателей приобретение первичного жилья с чистовой отделкой более выгодно с финансовой точки зрения. Думаю, что со временем многие застройщики будут переходить на то, чтобы продавать квартиры с готовым ремонтом, поскольку это идеальное решение для покупателя, которому не нужно изыскивать дополнительные средства. Ведь любой кредит, взятый на проведение ремонта, будет дороже, нежели ипотека, особенно, с господдержкой.

— А какой эффект принесет повышение минимального первоначального взноса по программам с господдержкой до 20% от стоимости жилья?

— На сегодняшний день в нашем портфеле практически все кредиты оформляются с первоначальным взносом в 15% от стоимости жилья. Однако в 20% случаев мы субсидируем первоначальный взнос, иными словами, идем на встречу покупателю.

Субсидирование первоначального взноса застройщиком, на мой взгляд, очень актуально, например, для тех, кто переезжает в Казань из других городов и регионов. Этим людям необходимо оплачивать аренду жилья, и денег на первоначальный взнос у них, как правило, нет. Субсидируя первоначальный взнос, застройщики помогают людям приобрести квартиры, так как платеж по ипотеке практически эквивалентен плате за аренду жилья.

Также есть вариант совмещения с траншевой ипотекой и платежом в 1 руб. на период стройки с субсидированием первоначального взноса от застройщика – на сегодняшний день, это идеальное решение, чтобы приобрести квартиру. Сейчас наблюдается смещение в сторону доступности сегмента. В противном случае, падение продаж может составить не менее 30%. Однако позволить себе субсидирование могут ключевые игроки рынка с большими оборотами.

Фото: пресс-службы компании «#Суварстроит»

Ежемесячный платеж

— Какова доля квартир, продаваемых по стандартным программам банков? Соответственно, какую долю занимают льготная, семейная и ИТ-ипотека?

— По статистике за август, доля проданных квартир по семейной ипотеке составила 36%, господдержка – 53%, и ИТ-ипотека – 11%.

Хочу отметить, что спрос на ИТ-ипотеку кратно возрос. Если раньше у застройщиков по ИТ-ипотеке были штучные продажи, то сейчас она набирает существенные обороты.

С помощью ИТ-ипотеки можно купить строящуюся или готовую квартиру в новостройке. Преимуществами данной программы является, прежде всего, большая сумма кредита (до 18 млн руб. в регионах с населением от 1 млн человек, к числу которых относится и РТ – РБК Татарстан), поэтому заемщики могут позволить себе практически любое жилье.

— В конце августа ЦИАН опубликовал исследование о том, как повлияло повышение ключевой ставки на размер ежемесячного платежа по ипотеке по рыночным программам. В Казани, по их данным, платеж вырос с 51,6 тыс. руб. до 61,7 тыс. По вашим данным, как изменилась эта сумма в зависимости от площади и локации объекта для различных категорий заемщиков?

— На мой взгляд, ЦИАН проанализировал ситуацию на рынке вторичного жилья. На первичном рынке ежемесячный платеж вырос, по нашим оценкам, на 4% с учетом всех изменений, включая и повышение ключевой ставки, и цены. По сравнению с ростом платежа на рынке готового жилья на 17%, повышение на 4% в сегменте новостроек – несущественное.

Все же выгоднее приобретать квартиры в новостройках, поскольку изменение ставки не так сильно сказалось на ежемесячных платежах.

В целом, выбор объекта для инвестирования зависит от площади и локации, а также от индивидуальных предпочтений и возможностей заемщика. Но на данный момент новостройки в Казани представляют собой более выгодный вариант для покупки на рынке ипотеки.

Сейчас по программам с господдержкой лимит составляет 6 млн руб. Минимальная цена квартиры в наших проектах начинается от 4,3 млн руб. – это будет еврооднушка, площадью 25 кв. м. В этом случае при первоначальном взносе в 15% и максимальном сроке кредитования на 30 лет ежемесячный платеж будет составлять порядка 25,5 тыс. руб. Аналогичным в Казани является средний уровень ежемесячной арендной платы за жилье. Если кредит будет взят под минимальный процент (2%), то платеж по ипотеке может снизиться до 15,5 тыс. руб. в месяц.

— Татарстанские застройщики неоднократно говорили, что для Казани необходимо повысить лимит по программам с господдержкой. До какого уровня?

— Если раньше мы говорили о том, что лимит по программам с господдержкой необходимо поднять с 6 до 9 млн руб., то сейчас нужно минимум 12 млн.

Однако, помимо этой проблемы, застройщики сталкиваются с другим важным вопросом – системой оценки недвижимости. Существующий механизм оценки часто приводит к занижению стоимости новостроек со стороны оценочных компаний и банка. Например, при наличии квартиры стоимостью 7 млн руб. на первичном рынке, оценщики могут ориентироваться на стоимость аналогичных объектов и выставлять цену в 5,5 млн руб. При этом новые дома могут быть построены из более качественных и дорогих материалов, иметь лучшие характеристики и тенденцию к улучшению качества жилья.

Мы обращались и к банкам, чтобы изменить систему оценки и ввести корректный классификатор по объектам недвижимости. Эти изменения были бы направлены на то, чтобы предотвратить отказы потенциальных покупателей от сделок и обеспечить более справедливую оценку стоимости нового жилья. Это сдвинет вопрос реализации готового жилья у застройщиков.

Фото: пресс-службы компании «#Суварстроит»

Инструменты поддержки спроса

— Каковы сейчас, по вашим данным, средние ставки по стандартным программам в банках Казани?

— Ставки по стандартным ипотечным программам сейчас варьируются от 12,6 до 14% годовых. Для молодых семей с детьми минимальная ставка составляет 2%. По госпрограмме 2020 года, ставка снизилась до 5,5% в сентябре, понизившись с 6% из предыдущего месяца. Без субсидий ставка достигает 7,7%.

— Много ли жилья сейчас продается с использованием стандартных ипотечных программ?

— На сегодняшний день продажи жилья с использованием стандартных ипотечных программ значительно сократились. Если раньше такие сделки занимали небольшую долю, то в этом месяце их не было вообще. Причина этому – наличие программы комбо-ипотеки, предоставляющей возможность увеличить сумму кредита при более выгодной ставке по сравнению со стандартной программой.

Стандартные ипотечные программы становятся актуальными лишь в случаях, когда застройщики не используют специальные формы поддержки покупателей или не сотрудничают с банками по совместным программам. Мы же, в свою очередь, стремимся разработать программы, максимально подходящие нашим клиентам.

— Какие инструменты могут помочь поддержать спрос на жилье и избежать падения продаж?

— Для поддержания спроса на жилье и предотвращения падения продаж необходимо использовать несколько инструментов. В первую очередь, актуально внедрение новых адресных программ, позволяющих большинству граждан приобрести жилье с минимальными вложениями. Приведение первоначального взноса к прежнему уровню в 15% было бы великолепным стимулом.

Возвращаясь к теме жилья с готовым ремонтом, важно отметить, что ипотечные программы с льготными ставками для такого жилья стимулировали бы застройщиков активнее вводить в оборот квартиры. Это могло бы привлечь больше жителей в города, например, в Казань.

Меблировка также играет важную роль. Здесь стоит подумать о стимулировании мебельных производств, ориентированных на массовое производство и расположенных поблизости от объектов строительства. Создание программы со льготной ставкой и системами «Умного дома» для приобретения жилья в комплектации «под ключ», включая ремонт и меблировку, позволило бы застройщикам минимизировать риски, связанные с колебаниями цен на стройматериалы, и обеспечивало бы устойчивую работу на рынке. Пока это просто инициатива.

— Как долго может сохранятся повышенный спрос на жилье?

— Спрос на жилье остается высоким, но я ожидаю, что данная ситуация сохранится до конца текущего года. Причина этому — предстоящее повышение первоначального взноса до 20%, которое вступит в силу уже через неделю. Это изменение может отсеять значительную часть покупателей. Тем не менее, застройщики, готовые предложить собственные программы поддержки и помощь в формировании первоначального взноса, смогут удержать текущий уровень спроса.

С учетом того, что средняя стоимость лота у нас составляет около 6,5 млн руб., а у других застройщиков, особенно в Казани, цена может достигать 7-8 млн руб., многие покупатели могут столкнуться с необходимостью внести до полумиллиона рублей. Не каждый готов или способен это сделать. Следовательно, ряд потенциальных покупателей может решить отложить приобретение жилья на более поздний срок.

— Есть ли на фоне происходящих изменений риск снижения объемов строительства жилья в Татарстане?

— На фоне изменений, действительно, существует риск снижения объемов строительства жилья в Татарстане. Вероятно, повышение первоначального взноса окажет более сильное влияние на республику по сравнению с регионами, где стоимость жилья ниже.

Для себя мы приняли решение продолжить реализацию всех наших планов по выводу объектов на рынок, несмотря на колебания экономической ситуации.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан