Сценарий жизни: как изменились квартиры Казани и подходы к их планировке

Фото: заместитель генерального директора компании «Комосстрой» Ольга Москаленко

На сегодня в Казани наибольшей популярностью пользуются квартиры евроформата – традиционный формат с просторной кухней и отдельной гостиной перестал пользоваться спросом, хотя и востребован у некоторых семей, рассказала в интервью РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Комосстрой» Ольга Москаленко. Современный человек, вне зависимости от класса дома, хочет жить в максимально функциональной квартире, где есть и приватная зона, и рабочее место, и прочие удобства.

Грамотная планировка на сегодня играет далеко не последнюю роль при выборе квартиры. Запросы покупателей растут и застройщики внедряют в дома классов комфорт/комфорт+ решения, которые ранее были характеры для проектов высокого ценового сегмента. Запрос на продуманность и качество квартир, как считает Москаленко, будет только расти.

Факторы изменений

— Как изменились подходы застройщиков к планировочным решениям квартир за последние 10 лет? Что на это повлияло?

— За последние 10 лет произошел системный сдвиг в сторону проектирования для жизни, а не ради метража. Люди стали воспринимать квартиры не как набор площадей, а как сценарий жизни.

На смену устаревшим типовым «однушкам» и «двушкам» пришли евроформаты. Десять лет назад большой популярностью пользовался классический формат квартир, в которых есть кухня с обеденной зоной, существующая отдельно от гостиной (зала). Сейчас спросом пользуется формат, где кухня и гостиная –единое пространство. Это тренд, по большей части пришел из частного домостроения: сначала в премиальное жилье, а затем постепенно и в комфорт, комфорт+. И, безусловно, сейчас это общий тренд.

Из Европы, где принято отделять жизнь родителей от жизни детей, выделять для себя комфортное пространство с большим гардеробом, отдельным санузлом, куда детям вход воспрещен, пришел тренд на мастер-спальни. Этот формат позволяет семьям существовать комфортно и не нарушать пространство друг друга.

Трансформация планировочных решений у всех застройщиков случилась постепенно. Сначала евроформаты плохо приживались, но постепенно предпочтения людей полностью поменялись, и они стали востребованы, что отразилось и на их стоимости. Этот формат актуален на долгие годы, потому что его можно легко трансформировать: он позволяет зонировать пространство, выделять дополнительные приватные зоны.

— Что повлияло на изменение подходов застройщиков к планировочным решениям квартир?

— Трансформацию во многом стимулировал сам потребитель, который с каждым годом становится более осознанным и требовательным. Люди научились «читать» планировки: обращают внимание на конфигурацию, наличие естественного света, приватность, отсутствие бесполезных метров.

Параллельно профессионализировался и рынок жилья, в том числе благодаря технологическому прогрессу и возросшей конкуренции. Системные застройщики сейчас не просто адаптируются к запросам, а формируют тренды. Поэтому говорить об изменениях стоит не только как о реакции на рынок, но и как о результате профессионального роста всей отрасли, где системные застройщики задают направление, предлагают решения, о которых рынок только начинает задумываться.

Стирание границ

— Можно ли сказать, что принципы планировочных решений из премиального сегмента стали использоваться и в проектах комфорт-класса/комфорт+?

— Да, многие приемы, ранее характерные только для премиального сегмента, активно переходят в проекты классов комфорт и комфорт+. Мы это наблюдаем уже несколько лет.

Современные покупатели стали более внимательными к деталям. Квартира для них не просто место, куда приходишь поспать. Это уютный мир, в котором каждый момент должен приносить удовольствие. Люди хотят получить не просто кухню и спальню, а полноценный сценарий жизни. И поэтому все решения, которые изначально появлялись в более высоком классе жилья, постепенно переходят в комфорт-класс и успешно приживаются, например, кухни-гостиные, мастер-спальни с собственными санузлами, большие окна, ниши под гардероб.

Этот сдвиг стал возможен благодаря развитию архитектурных подходов, появлению новых материалов и технологий, а главное – изменению философии проектирования. Вне зависимости от класса, жилье должно быть удобным, логичным и отвечать современным ожиданиям. Можно сказать, что это и есть признак здорового, ориентированного на человека рынка: когда хорошее становится доступнее.

Единственным отличием остается метраж квартир. В комфорт-классе они меньше, соответственно, спальни, кухни-гостиные и санузлы компактнее, чем в премиальном сегменте.

— Влияет ли масштаб проектов одного и того же класса на планировку: например, есть ли отличия в решениях для клубного дома и в решениях для многоэтажного премиального жилого комплекса?

— Да, масштаб проекта напрямую влияет на подход к планировке даже в рамках одного класса. Клубный дом и многоэтажное премиум-жилье могут быть схожи по уровню продукта, но отличаются структурой. В клубных домах нет необходимости в большом объеме мест общего пользования, гораздо важнее решения, которые формируют ощущение приватности, безопасности и статусности, ради которой человек и выбрал это жилье. В таких проектах можно точечно проработать архитектуру, предусмотрев отдельные лифты, квартиры на две противоположные стороны, персональные террасы, мастер-зоны и другие решения.

Многоэтажный элитный комплекс включает те же планировочные принципы: мастер-спальни, кухни-гостиные, приватные зоны, большое остекление, но в этом случае создаются дополнительные места общего пользования, например, детские и игровые зоны, коворкинги, где люди могут поработать и познакомиться с соседями. При этом приватность и безопасность тоже важны. И чем больше объем жилья, тем сложнее их обеспечить. Для этого можно использовать, например, систему умного дома, контроля доступа, видеонаблюдения.

Вектор предпочтений

— Какие площади квартир сейчас наиболее востребованы?

— Большую роль играют сценарии жизни. Семья с детьми, безусловно, выберет большую квартиру. При этом чаще всего это будет жилье высокого класса, в котором на каждую спальню предусмотрен отдельный санузел, а возможно, и дополнительный гостевой. Это больше всего связано с приватностью, с комфортом жизни, к которому привыкаешь.

Сейчас во всех сегментах - и в комфорте, и в бизнесе, и в премиум – есть спрос на небольшие квартиры. Но надо понимать, что в зависимости от сегмента минимальная площадь отличается. Например, в комфорт-классе студия – это 23-25 кв. м, в бизнес-классе – 28 кв. м, а в элитном комплексе – 30-32 кв. м.

Мы наблюдаем достаточно активный спрос на студии в премиальных проектах. Зачастую их покупают как жилье временного присутствия люди, у которых есть загородный коттедж. Такую квартиру они зачастую используют, чтобы переночевать, когда задерживаются в городе по делам.

— На какие планировки квартир в Казани наибольший спрос? Зависит ли этот интерес от социального и семейного положения покупателя, его возраста и прочих аспектов?

— Предпочтения покупателей в Казани различаются, но не только в зависимости от возраста или семейного статуса. Спрос зависит от образа жизни и потребностей конкретного человека. Покупатели обращают внимание не столько на количество комнат, сколько на функциональность.

В целом, наибольший интерес в Казани сегодня вызывают евроформаты: квартиры с кухнями-гостиными, гардеробной, четким зонированием приватной и общественной части. Молодые пары и активные горожане чаще выбирают компактные форматы с одной спальней и просторной кухней-гостиной. Семьи с детьми предпочитают двух- и трехкомнатные квартиры с отдельными спальнями для детей и родителей, а иногда и кабинетом. Также ценятся вторые санузлы, отдельные зоны хранения, изолированные спальни.

Пожилые люди или те, кто приобретает квартиру для родителей, предпочитают простые планировки без длинных коридоров с возможностью отделить спальную зону от общественной. Инвесторы и арендаторы чаще ориентируются на универсальные и продуманные планировки: студии и небольшие однокомнатные квартиры.

Ценность и цена удобства

— Влияет ли планировка квартиры на ее стоимость?

— Да, и зачастую гораздо сильнее, чем это принято считать. Сегодня покупатели оценивают не только стоимость квадратного метра, но то, насколько функционально и грамотно продумана квартира. Удобство пространства напрямую влияет на его ценность, а значит, и на стоимость. В Казани чаще востребованы квартиры большей площади, чем в Ижевске. Это связано с особенностями образа жизни и запросами покупателей, которые готовы выбирать более просторные форматы. Такой спрос открывает возможности для реализации интересных планировочных решений и создания разнообразных вариантов жилья.

Одинаковая по площади квартира может быть абсолютно разной: в одном случае с длинными коридорами, проходными комнатами, маленькой кухней и «мертвыми зонами», в другом – со светлой кухней-гостиной, двумя приватными спальнями и просторной гардеробной. Второй вариант не только выглядит иначе, но и воспринимается как более просторное и комфортное пространство.

— Если ранжировать факторы, которые влияют на выбор покупателем квартиры, на каком месте будет планировка? Изменилось ли оно за последние годы?

— Планировка – один из ключевых драйверов для принятия решения о покупке. Мы, например, сталкивались с ситуациями, когда покупатели выбирали проект чуть дороже, но с более удобной планировкой.

Конечно, приоритеты у всех разные: для кого-то важнее близость к метро или паркам, для кого-то – вид из окна. Но хорошо проработанная планировка может стать «решающим голосом», особенно, если она отвечает реальным сценариям жизни.

Кроме того, грамотная планировка – инвестиция в будущее. Такие квартиры более ликвидны: их проще продать, они вызывают больший интерес у арендаторов и на вторичном рынке. Инвесторы давно смотрят не только на цену и район, но и на «внутренний продукт», насколько он универсален и продуман.

Трендовые решения

— Каковы на сегодня основные тренды планировки квартир и чего ждать в обозримом будущем?

— За последние годы изменилась не просто конфигурация помещений, изменилось само отношение к личному пространству. Покупатель ожидает, что планировка квартиры будет отвечать его стилю жизни: одному важна тишина и приватность, другому – место для работы из дома, третьему – простор для семьи. Это не капризы, а последствия того, что дом стал центром жизни, а не просто местом для сна.

В этих условиях девелопер начинает проектировать «с запасом», думая на 5–10 лет вперед. Это значит, что планировка должна быть не только красивой, но и адаптивной, чтобы ее можно было подстроить под изменения в жизни. Например, выделить дополнительную комнату, при появлении в семье нового ребенка. Скорее всего, запрос на продуманность и качество будет только усиливаться.

— В современных новостройках застройщики уделяют внимание планировке не только квартир, но входных групп, лобби. Как появился этот тренд и для всех ли классов ЖК это актуально?

— Тренд на проработку входных групп появился в премиальном сегменте как способ подчеркнуть статус проекта и дать человеку почувствовать себя «дома» с момента входа в здание. Со временем это стало нормой и для проектов других классов.

В современном понимании входная группа и лобби – это не просто пространство «по пути в квартиру», а часть повседневного сценария жизни. Поэтому важно не только функциональность, но и восприятие – все должно работать на ощущение уюта, безопасности и визуального порядка.

В центре внимания

— Есть ли какие-то особенности планировки в проектах, реализуемых в центрах городов?

— Проекты в центре города всегда требуют особого подхода, особенно в планировках. Это связано не только с ограничениями по площади или высотности, но и контекстом исторической среды, в которую происходит интеграция.

В центре города зачастую плотная застройка, окна могут выходить на оживленные улицы, поэтому в проектах на его территории особенно важно обеспечить камерность, приватность и повышенную шумоизоляцию. Кроме того, планировка должна компенсировать возможный недостаток открытых пространств – отсюда, например, появляются увеличенные окна, теплые лоджии, дополнительные зоны хранения, мастер-спальни и четкое разделение на приватную и общественную зоны.

Также в центре выше требования к репрезентативности пространства: покупатели ожидают высокий уровень входных групп, холлов, лифтовых зон, а сама квартира должна быть не просто удобной, она должна соответствовать образу жизни, статусу, быть эстетичной.

— Какие особенности и нюансы возникают при реализации проектов в центре Казани? Отличаются ли эти тонкости от тех, что есть, например, в Ижевске?

— Центр Казани накладывает определенные архитектурные и градостроительные ограничения, например, связанные с высотностью: достаточно сложно построить в Старо-татарской слободе 5-6-этажное здание. Новый современный и функциональный дом требуется деликатно вписать в существующую застройку, не нарушив исторически сложившийся облик. Вместе с этим появляются новые интересные форматы. Например, единственная квартира на этаже с собственным лифтом и террасой на крыше.

В Ижевске такого количества ограничений по застройке в центре, как в Казани, нет. Но там есть свой вызов – требуется создать современное, актуальное пространство, которое станет ориентиром для развития, точкой притяжения и частью нового городского кода.

— Возможно ли в условиях центра города реализовать разноформатные жилые проекты, а не только элитную застройку?

— В центре города покупатели ждут от жилого комплекса большего: статусности, приватности, безупречной эстетики. Именно поэтому такие проекты часто ближе к сегменту «бизнес» и «премиум», с соответствующей архитектурой, инженерией, входными группами и качеством отделки.

Не каждый участок в центре предполагает исключительно элитное жилье: все зависит от градостроительного контекста, инфраструктурного окружения и задач, которые ставятся перед территорией. Где-то органично вписывается клубный дом, а где-то – квартальная застройка с разными типами жилья и формами пользования.

Реализация разноформатных жилых проектов в центре возможна и можно наблюдать, как к этому постепенно приходит Казань. В городе на сегодня есть запрос на оживление центра, его многофункциональность. Это дает девелоперам возможность пробовать форматы комфорт+ и функционального комфорт-класса, если при этом сохраняются архитектурная выразительность, продуманная среда и качество планировок.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан