Все выше и выше: как девелоперы повышают привлекательность жилья в Казани

Современные девелоперские проекты влияют на развитие того района города, где они реализуются. Во-первых, девелоперы, вводя, помимо жилья, коммерческие помещения, повышают уровень бытового обслуживания населения и привлекают платежеспособную потребительскую аудиторию. Во-вторых, конкурируя друг с другом, застройщики от проекта к проекту повышают общий уровень застройки того или иного района города. В результате, спальный район развивается, становясь комфортнее для всех жителей, высказался в интервью РБК Татарстан заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев. По его мнению, качественные жилые проекты в современных реалиях можно реализовать как в центре городов, в том числе и в Казани, так и на периферии.

Спрос на бизнес

— Планирует ли «Садовое кольцо» запускать новые проекты в 2023 году в столице Татарстана?

Очень насыщенным в плане запуска новых проектов в Казани у нас был прошлый год. В 2022 году в столице Татарстана стартовало строительство ЖК бизнес-класса Savin Family, которое продолжится в этом году. На сегодня завершены монолитные работы, вскоре начнутся фасадные работы, и в течение года большая часть пути в реализации данного проекта будет пройдена, и он будет сдан в эксплуатацию к концу 2024 года. Кроме того, на этот год запланирован старт продаж в ЖК Savin Premiere в премиальном сегменте. Сейчас на площадке уже забиты сваи, начали лить монолит и уже, фактически, находимся на уровне первого этажа. Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2025 года. 

Новый проект в 2023 году стартует в Уфе – в сегменте бизнес-класса. Это будет некий вызов, потому что ранее проекты в столице Башкирии реализовались в более массовых сегментах. Проекты в Московской области реализуются по графикам.

Мы смотрим площадки в Казани, город нам очень нравится. Но пока о новых проектах что-либо говорить преждевременно.

— Насколько, на ваш взгляд, конкурентен рынок жилья бизнес-класса в Казани?

В Казани на сегодняшний день рынок очень конкурентный во всех сегментах жилья. На нем работают достойные застройщики. С каждым годом появляется все больше интересных проектов, которые не только отвечают требованиям современных потребителей, но и украшают город. В высоких ценовых сегментах в столице Татарстана реализуются красивые проекты и с точки зрения девелоперского продукта очень качественные. Быть игроком на казанском рынке, безусловно, интересно.

— Как вы оцениваете спрос на бизнес-класс в 2022 году и какова ситуация на начало 2023 года, исходя из ваших продаж?

В 2022 году мы на примере нашего проекта Savin Family зафиксировали некое падение спроса на жилье бизнес-класса, по сравнению с теми планами, что мы выстраивали в 2021 году. В пиковые моменты, связанные с началом спецоперации или частичной мобилизации, отрицательная динамика составляла до 70%. И мы несколько пересмотрели наши планы.

На сегодня мы наблюдаем достаточно хорошую динамику восстановления спроса. Сейчас он находится на уровне 70-80% от тех показателей, что мы запланировали. Мы не видим никаких проблем, и, исходя из ситуации, корректируем нашу модель и продолжаем работу, поскольку каждый проект имеет запас прочности, предусматривающий в том числе колебания спроса. По нашим прогнозам, в 2023 году при отсутствии каких-либо сильных потрясений спрос вернется к показателям позапрошлого года.

— На фоне антироссийских санкций пришлось ли компании корректировать сроки строительства объектов, например, из-за ухода с российского рынка тех или иных поставщиков?

Нет, мы не корректируем сроки строительства наших объектов и будем вводить их в эксплуатацию в те же сроки, что и планировали. Сложности с поставщиками, конечно, есть. Многие из них покинули российский рынок. Но в этом нет ничего страшного. Пока мы не видим никаких предпосылок для увеличения сроков строительства.

— Как менялись цены в сегменте бизнес и каким образом, по вашим прогнозам, будет развиваться ситуация в этом году?

Как я уже говорил, мы видим восстановление спроса. С другой стороны, мы фиксируем продолжающийся рост себестоимости строительства, который связан с некими сложностями с рабочей силой, поставщиками и материалами. Плюс – инфляция. В целом, мы не видим предпосылок для сильной коррекции цен на рынке как в сторону понижения, так и повышения в течение ближайшего года. Колебания, конечно, возможны. В наших проектах умеренный рост возможен в связи с более высокой стадией готовности домов.

Развитие территорий

— В Татарстане очень много говорят о комплексном развитии прилегающих к городу территорий и реновации бывших промзон. А если говорить о черте города, какую роль играет девелопер в развитии района?

Комплексное развитие территорий – это масштабные проекты. В Казани мы пока не принимаем в них активного участия, хотя рассматриваем возможность некоего участия. Однако нужно понимать, что новые качественные проекты, как, например, Savin City, повышают ценность того района, где они реализуются.

Помимо того, что новые объекты привлекательны с эстетической точки зрения, на них приятно смотреть, они еще повышают визуальный комфорт жителей и уровень благоустройства окружающей территории. Застройщики, как правило, интересно и, опять же, эстетично благоустраивают прилегающую к их жилым комплексам территорию – с малыми архитектурными формами, брусчаткой, озеленением и так далее. Это тоже большой плюс для района, где построен данный ЖК, и поднимает его ценность в глазах людей, живущих в нем.

Кроме того, не стоит забывать об инфраструктурных объектах, которые образуются в помещениях на первых этажах жилых домов. Например, в Savin House разместилась достаточно большая торговая галерея: есть и магазины, включая лавки фермерских продуктов, и рестораны, и салоны красоты. Все это дает достаточно ощутимый импульс к повышению уровня бытового обслуживания населения, появляются новые сервисы, точки притяжения населения.

А в Savin Family через полтора года откроется частный полилингвальный детсад. И отдать ребенка туда смогут не только жильцы, но и все жители Ново-Савинского района. На первом этаже Savin Premier тоже запланировано размещение различных предприятий сферы услуг бизнес- и премиум-класса. Все это, как мне кажется, улучшает район.

— Есть ли в Казани такая тенденция, что девелоперы, повышая качество проектов, задают планку по качеству застройки друг другу?

Мы находимся в конкурентной среде, и борьбу за покупателя никто не отменял. Поэтому любое новое строительство подталкивает к новому витку улучшения качества продукта. В результате, если в районе появляется новое качественное жилье, то следующий реализующийся поблизости проект будет еще лучше. Обычно это работает таким образом: новое качественное жилье улучшает район, улучшающийся район, в свою очередь, привлекает более платежеспособного покупателя, новые инфраструктурные объекты – более платежеспособного посетителя и так далее. Таким образом, девелоперы могут развивать территории, создавая продукты все более высокого качества.

— В Казани девелоперу приходится сталкиваться с дефицитом свободных земельных участков в центре и в обжитых районах города. Какие есть выходы из такой ситуации?

Естественно, в центральных частях любого города земельных участков меньше, и для девелопера они обходятся дороже и приходится сталкиваться с большим количеством проблем при их освоении. Чистое поле освоить гораздо проще.

В каждом городе есть несколько ценовых поясов: в центре земельные участки интереснее для девелопера, но они всегда с какими-либо ограничениями. Можно целенаправленно приобретать их и преодолевать все возникающие сложности, а можно купить землю в другой локации – и те, и те проекты могут быть успешными в зависимости от компетенции девелоперов.

Будучи федеральной компанией, реализующей проекты в нескольких регионах страны в различных ценовых категориях, мы рассматриваем разные земельные участки и локации. Такого, что мы реализуем проекты исключительно в центре, у нас нет. Например, в Казани – это Ново-Савиновский район, второй, пожалуй, по значимости после Вахитовского.

Так что, если у девелопера нет возможности приобрести участок в центральной части города, он обратит внимание на другую его часть, где всегда есть возможность реализовать успешный проект, в том числе на периферии города.

— Но когда девелопер сталкивается все-таки с ограниченной площадью земельного участка, жилые комплексы растут вверх?

Глобально, проект растет вверх не из-за ограниченности земельных участков, это происходит потому, что по-другому его невозможно построить с экономической точки зрения, иначе не будет необходимых окупаемости, рентабельности.

Мы работаем в реалиях рыночной экономики. На всех участках действуют те или иные ограничения – по высотности, плотности, и девелоперы с ними работают. И если у компании есть возможность, реализовать 9-этажный проект и получить какую-то рентабельность, он обязательно сделает это, строить 30 этажей она не будет. А если есть возможность построить 30-этажное здание, то девелопер так и сделает – все зависит от регламентов и норм.

В целом, я думаю, что площадь участка и высотность жилого комплекса не имеет прямой связи. В центре городов, особенно, в Казани в защитной зоне Кремля высотность понижена, а в том же Ново-Савиновском районе разрешена повышенная этажность. Например, в Savin Family максимальная этажность будет 22 этажа. Это будет ЖК переменной этажности (мы все наши проекты строим в таком формате). А в Savin Premiere будет 28 этажей.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан