Большие метры: кто и как покупает в Казани жилье премиум-класса

Восстановление спроса

— Как вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли Татарстана в этом году?

На мой взгляд, ситуация абсолютно рабочая. Да, есть сложности. Но тот огромный объем работы, который ведется государством для поддержки строительной отрасли, является для нашей страны историческим. Мы на сегодняшний день чувствуем себя уверенно и реализуем все проекты. Из утвержденных ранее планов ничего не поменялось, жилые комплексы сдаются, согласно тем срокам, которые были обозначены на старте проектов.

— Приостанавливались ли продажи в начале весны 2022 года? Когда они были возобновлены?

Мы не ставили ни стройки, ни продажи на паузу. Конечно, как и рынок в целом, мы прошли через снижение темпов, объемов продаж, достаточно серьезные изменения в ипотечном кредитовании, ставках и так далее. На сегодня можно говорить о том, что рынок начинает восстанавливаться. Надеюсь, что данная тенденция продолжится, и к середине осени мы выйдем на те темпы, что были у нас до середины февраля 2022 года.

На сегодня в Казани в активной стадии реализации у нас находится проект бизнес-класса Savin Family. В ближайший квартал мы выведем на рынок новый проект премиального уровня, который расположен в той же локации на берегу Казанки.

— Как обстоит ситуация со спросом на жилье в бизнес-сегменте в 2022 году?

Поскольку наш покупатель – это, в первую очередь, успешный бизнесмен, после начала специальной операции многие из них отложили решения о крупных покупках. Это напрямую отразилось на спросе. Однако сейчас, как я уже говорил, спрос начал восстанавливаться. Мы понимаем, что бизнес адаптируется к событиям первой половины года. И у людей опять появляются четкие планы, бизнес-задачи и способы их решения. Таким образом, уверенность в завтрашнем дне, что появляется у граждан, коррелирует с принятием решений по заключению крупных сделок. Подытоживая, могу сказать, да, спад в нашем сегменте был, но сейчас идет активное восстановление.

Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»

— А на жилье премиум-класса есть спрос в Казани?

Конечно, есть. Мы все хотим жить лучше. Данное понятие имеет определенные материальные составляющие: что человек ест, что его окружает, в каких условиях он работает, а также с чем и с кем сталкивается каждый день. Есть момент баланса в покупательской способности и стоимости продукта. Мы достаточно уверенно смотрим на реализацию проекта в премиум-сегменте. Мы начали с ЖК Savin House, продолжаем проект ЖК Savin Family. А Savin Premier станет завершающей доминантой в квартале Savin City.

— Какой месяц был наиболее сложным с точки зрения снижения покупательского спроса?

С точки зрения реализации, самым минимальным был май. Но он недалеко ушел от апреля. В июне мы провели ряд сделок. Июль был хорошим, август тоже начался достаточно неплохо.

Спрос на бизнес и премиум-класс

— Какова доля ипотеки в продажах квартир в Казани?

Ипотека является локомотивом продаж. По статистике, Татарстан всегда был у нас на 1 месте по числу людей, которые приходили с «живыми» деньгами. Если ранее в московском регионе доля ипотеки в структуре продаж составляла 70%, в Башкортостане – 80%, в Татарстане она была на уровне 50%. На сегодня в московском регионе на ипотеку приходится 100%, в Башкирии – 95%, в Казани – 85%. Средний чек по квартирам у нас составляет 15 млн руб., а суммы кредитов разнятся, так как кому-то достаточно взять ипотеку на 6 млн руб. А другие предпочитают выбрать более, на мой взгляд, продвинутые продукты от банков, когда за счет увеличения стоимости жилья ставки по ипотеке составляют 0,1%.

Если говорить о причинах роста доли ипотеки, то, как я уже говорил, основную аудиторию покупателей составляют люди из бизнеса, которые умеют считать деньги. Выбирая, взять ли из оборота компании солидную сумму, либо же получить ее в кредит по субсидированной ставке, покупатели отдают предпочтение второму варианту. На сегодня сложно найти возможности привлечь кредитование бизнеса по ставке ниже 10%. Если для решения жилищных вопросов есть возможность взять кредит под 6-6,5% (так как некоторые банки делают дисконт на субсидируемую государством ставку) то, конечно, это выгоднее, с точки зрения бизнес-процессов.

Но поскольку чек у нас достаточно высокий, то для стандартного соотношения первоначального взноса – в 15% от стоимости жилья и 85% в кредит – лимита в 6 млн руб. по госпрограммам недостаточно. Однако на этот случай есть различные инструменты. Субсидирование со стороны застройщика. Есть программы, где лимит в 6 млн руб. увеличен до 8,5 млн. Мы продолжаем работать над комбинированными ставками, когда не нужно увеличивать стоимость квартиры, и при этом ставка по кредиту может составлять 7,5-8% годовых.

— Какую долю занимают покупатели, которые приобретают квартиры за «живые» деньги?

Необходимо разделять стадии проекта. Если мы говорим о старте, то доля людей, которые приходят с собственными средствами на данном этапе реализации выше, чем на последующих. Так как на старте предлагаются более интересные по стоимости варианты, и люди понимают, что не только улучшают жилищные условия, но и запускают деньги в работу. Совершенная на начальном этапе строительства ЖК сделка может расцениваться в будущем, как еще один актив, которым можно распоряжаться в зависимости от конечной цели покупателя.

— Что включает в себя понятие «жилье премиум-класса»?

Есть определенные критерии, которые присущи тому или иному классу. Важно понимать, что премиум-класс – это премиальный подход к жизни и ко всему, что вас окружает. Это премиальные материалы в отделке, изысканный дизайн общедомового пространства, где с особым трепетом по эксклюзивному дизайну подобраны все детали интерьера от дверных ручек до почтовых ящиков. Роскошные просторные лобби с ресепшн и, конечно, консьерж-сервис с индивидуальным подходом к каждому жителю комплекса, как к клиенту шикарного отеля. Это удобство и комфорт от слова «роскошь». Клубная инфраструктура на первых этажах и впечатляющий ландшафтный дизайн стилобата, который сам по себе представляет культурную ценность для городского пространства, но доступен только жильцам. Отдельно отмечу планировки. В нашем комплексе премиум-класса мы представим лоты со вторым светом, где высота потолков будет до 6 метров. 

— Как республика выглядит на фоне других регионов в плане спроса на жилье такого сегмента?

Отвечу на этот вопрос таким образом. Московский регион – комфорт-класс: чувствует себя уверенно, Казань – бизнес-класс: чувствует себя уверенно, Уфа – комфорт-класс: чувствует себя уверенно.

Да, продажи, как я уже говорил, сокращались, сейчас идет восстановление. Если говорить о ценах, то средняя цена комфорт-класса в московском регионе составляет 200 тыс. руб. за кв. м, бизнес-класса в Казани – от 200 тыс., в Уфе – комфорт стоит порядка 120 тыс. руб., бизнес – 160 тыс. руб. за кв. м.

Это «средняя температура по больнице», нужно понимать, что разница может доходить до 20% в зависимости от локации объекта. Еще один нюанс: если при выборе комфорт-класса, в первую очередь, идет упор транспортную доступность, обеспечение общественным транспортом. Для бизнес-класса данный фактор играет меньшую роль, так как потенциальные покупатели перемещаются, в основном, на личном транспорте.

— Какова стартовая цена кв. метра в новом ЖК, который будет относиться к премиум-сегменту?

Могу сказать, что будет дорого. Но это будет адекватно сегодняшней рыночной ситуации.

Цены на стройматериалы и параллельный импорт

— Какова доля импортных материалов при строительстве жилья премиум-класса? Легко ли найти отечественные аналоги?

Смотря, с какой точки зрения оценивать долю – в кубических объемах стройматериалов или в стоимости. Цемент и металл во всех проектах одинаковые, а это самая большая часть строительного объема любого жилого комплекса. Что касается отделочных материалов, то мы ранее использовали импортную продукцию.

Однако если одни производители уходят, то приходят другие. Могу сказать с уверенностью, что на данный момент мы уже адаптировались. Премиальные материалы в наших проектах будут использоваться, просто они будут от других поставщиков, либо это будет та же самая продукция, срок доставки которой несколько увеличится. Но с учетом срока строительства такие коррективы несущественны, можно просто раньше оформить заказ. Нет ни одной позиции, по которой у нас возникли бы сложности.

— Производители каких стран рассматриваются в качестве альтернативных поставщиков?

Сначала мы изучаем аналоги в России, затем – в дружественных странах, а их много. Например, иранские ковры всегда были в цене. И с их поставками сейчас нет никаких проблем. Все лифты, в основном, собирались в Китае, а с этой страной отношения также поддерживаются.

— В России производят материалы, пригодные для отделки ЖК премиум-уровня?

Безусловно, какие-то элементы, да. Но нужно понимать, что все очень быстро меняется, а до отделки нашего проекта – еще 2 года. Это очень большой срок. Мы для себя приняли решение, что сразу будем закладывать несколько вариантов производителей и поставщиков той или иной продукции на случай, если у кого-то что-то не получится, то мы выберем другой вариант. На сегодня ситуация позволяет предусмотреть несколько вариантов.

— Интересен ли застройщикам параллельный импорт?

Мы знаем, что такая возможность есть, и, просчитав, принимаем решение, исходя из экономической целесообразности. Это один из вариантов для действия, и он является абсолютно рабочим.

— Не отразились либо же не отразятся в дальнейшем трудности с поставками стройматериалов или оборудования из-за разрыва логистических цепочек на стоимости кв. метра?

Влияние было некритичным. В новых проектах мы производим расчеты по новым ценам, изначально закладывая определенный процент на возможное удорожание стройматериалов. Что касается уже запущенных проектов, то мы не продаем много квартир на старте, не стараемся продать все к середине реализации. Тем самым, мы получаем равномерное покрытие счетов эскроу. И когда мы видим какой-либо перекос в ценах на стройматериалы, мы понимаем: либо это сезонное явление, и нужно немного подождать, либо рынок идет вверх, что скажется на стоимости реализации проекта. Однако при правильном балансе числа непроданных квадратных метров и потраченных на стройку средств можно достаточно уверенно продолжать реализацию проекта вне зависимости от региона.

— Какие тренды будут превалировать на рынке жилья в столице Татарстана во 2 полугодии?

Во-первых, я думаю, что сохранится тот тренд, который мы наблюдаем в последние 2 года, когда государство активно вмешивается в рыночные отношения с целью поддержать спрос, где-то повлиять на себестоимость и так далее. Я убежден, что строительная отрасль является одной из важнейших для экономики, и внимание государства к строительному сектору останется на высоком уровне. Мы не меняем наши планы, запускаем новые проекты и развиваем текущие.

Я уверен, что к концу года спрос восстановиться. Насколько быстрыми темпами это будет происходить, зависит от многих факторов, которые не всегда связаны с нашей отраслью. От инфляционных процессов мы никуда не уйдем, в каком они будут значении, угадывать, на мой взгляд, опрометчиво. С уверенностью можно сказать одно, что цены на жилье снижаться не будут. Все застройщики, и мы не исключение, закладывают их рост. Но недвижимость останется одним из основных и самых стабильных способов сохранения, а при правильном выборе и приумножения сбережений.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан