Низкие ставки: как льготная ипотека разогрела цены на жилье в Казани

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

2023 год казанские девелоперы оценивают положительно. В августе-сентябре бизнес зафиксировал рекордные продажи жилья, и последующие месяцы тоже были очень хорошими, рассказал РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. В результате, девелоперы активно запускали новые проекты. Поэтому в 2024 году объемы ввода жилья в эксплуатацию могут превысить результат текущего года.

Завершение с 1 июля будущего года программы льготной ипотеки снизит спрос, однако ничего критичного не произойдет. Важно, чтобы продолжили действовать другие программы с господдержкой, в первую очередь, семейная ипотека. В противном случае, в будущем сохранить объемы строительства на казанском рынке, где цены на квартиры приблизились к уровню Санкт-Петербурга, будет непросто.

Поддержка спроса

— Второе полугодие 2023 года оказалось беспрецедентным по частоте повышения ключевой ставки. Как реагировал рынок, и к каким новым решениям это подтолкнуло девелоперов для поддержания спроса на новостройки?

— Ключевая ставка во втором полугодии повысилась с 7,5 до 16%. Это означает, что ставки по рыночной ипотеке увеличатся до 20-21%. Такого давно не было. Во время пандемии коронавируса повышение ключевой ставки привело к появлению программ с господдержкой, поскольку рынок тогда встал. Весной прошлого года продажи тоже останавливались. Но у нас есть надежда, что будет сохранена и пролонгирована программа семейной ипотеки, о чем говорил президент страны Владимир Путин во время прямой линии. Средства в бюджете РФ на нее, дальневосточную и ИТ-ипотеку заложены, в отличие от льготной ипотеки.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов

(Фото: пресс-службы компании «Унистрой» )

Вообще, подобная волатильность ключевой ставки очень сильно разогрела рынок. В итоге, для большинства девелоперов год стал рекордным по объему продаж. Думаю, что следующий год будет непростым. Отмена программы льготной ипотеки-2020, по нашим подсчетам, приведет к сокращению продаж на 25%. Это некритично, во всяком случае для нас. В денежном выражении мы вернемся к результатам 2021 года. Если будут свернуты и льготная, и семейная ипотека, то наступит год интересных решений, потому что условия продажи новостроек сравняются со вторичным жильем, преимущества в виде льготных ставок уже не будет.

Какие могут быть решения в такой ситуации? Во-первых, это более дорогое субсидирование. Если субсидировать до ставки в 15%, то комиссия составит порядка 15% от суммы кредита – прибыли почти не будет. Второй сценарий – возможно, цены начнут откатываться, приближаясь к уровню вторички, чтобы осталось порядка 10% разницы в цене.

Впрочем, отмена всех программ с господдержкой выглядит маловероятной, потому что для стройки это обернется провалом. В Татарстане последствия будут не столь значительными, потому что у нас объем строительства не слишком велик. Например, в Екатеринбурге, население которого сопоставимо с Казанью, строится раза в три больше жилья, от этого выше и уровень конкуренции.

— ИТ-ипотека, запущенная позднее других программ с господдержкой, стала к концу 2023 года реальным инструментом поддержки продаж?

— На старте к этой программе относились, как к шутке, сделок практически не было. Потом что-то пошло. А по последним нашим замерам, на долю ИТ-ипотеки приходилось 4% в общем объеме. По сравнению с нулем, это весьма неплохо. Но чудес от этой программы, на мой взгляд, ждать не стоит. Думаю, ее доля будет составлять 5-7% в ипотечном портфеле, поскольку айтишников больше не становится, и программа достигнет своего потолка. В нашем случае последний замер показал, что 4%, как я уже говорил, это ИТ-ипотека, 2% – программы без господдержки, чуть менее половины приходится на льготную ипотеку, чуть менее половины – на семейную.

— Какие еще инструменты в следующем году могут начать активнее использовать девелоперы, чтобы поддержать продажи и не допустить падения объемов строительства?

— Одним из инструментов может стать трейд-ин. Его роль сильно возрастет. Тем более, что ЦБ заявлял о возможном повышении первоначального взноса. Как только это решение озвучат, на рынке возникнет ажиотаж, продажи вырастут в разы, а затем в течение нескольких месяцев на рынке будет затишье. Все это приведет к тому, что квартиры в Казани смогут покупать либо те люди, у кого есть вторичное жилье, либо те, у кого много денег. Но последних крайне мало, не более 5% от общей численности населения. В большинстве случаев, для покупки нового жилья, нужно продать старое.

Если говорить о нашей компании, то у нас есть жилищно-накопительный кооператив. Когда ипотека была дешевой, его роль снизилась. Однако были времена – на третий год работы он занимал 25% от общего объема продаж. Правда, его нельзя масштабировать, так как новые ЖНК создавать нельзя. Но, думаю, что роль этого инструмента с удорожанием ипотеки может вырасти.

Нежелательными последствиями удорожания ипотеки и снижения продаж может стать уменьшение площади квартир в новых проектах, и качества проектов в целом. Площади квартир постепенно сокращаются по понятным причинам, чтобы клиентам платить поменьше, а девелоперам – легче продать. Но дальше уменьшать площадь квартир уже некуда, чтобы проекты не превращались в дома со студиями. Если лет 7-8 назад средняя площадь двухкомнатной квартиры составляла 50 кв. м, то сейчас – 46. Ухудшение качества жилых комплексов, вообще, на мой взгляд, последнее, на что можно идти.

Сохранение объемов строительства

— Не привел ли ажиотажный августовский спрос на жилье к дефициту покупателей из-за того, что тогда все, кто хотел и мог приобрести жилье, сделали это?

— Рынок, действительно, дефицитный. Но в Казани он является таковым всегда. Согласно произведенным нами ранее расчетам, если остановить стройку, то весь объем жилья вымоется с рынка в течение 11 месяцев. Это очень немного. Например, в Уфе на это потребовалось бы 2,5-3 года. С Казанью по объему стройки и продаж сопоставима Пермь, где численность населения ниже. А Екатеринбург, где количество жителей больше столицы Татарстана на 100 тыс. человек, превышает казанские продажи и объемы строительства втрое. Это служит своеобразной защитой от кризисов, потому что большой рынок в случае потрясений сокращается быстрыми темпами.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

— Появляются новости о том, что больше 60% квартир в новостройках остаются непроданными после сдачи дома. Есть ли у казанских девелоперов проблема с увеличением объема нереализованных квартир?

— Глобально, нет. Остатки есть всегда, за годы моей работы они достигали, максимум, 5% от общего объема. Для девелопера даже хорошо иметь нереализованными некоторое количество готовых квартир, как некий аналог вторичке, особенно, если это квартиры с ремонтом.

Начиная с пандемии коронавируса, остатки могут достигать 15%. Однако ситуация разнится от проекта к проекту, чем дороже проект, тем больше остатки. Но это не глобальная проблема. Если при раскассировании эскроу-счетов девелопер что-то получает, то остатки квартир не так страшны. Но бывают ситуации, когда девелопер после раскрытия счетов эскроу остается должен банку. Однако и тут ничего страшного не происходит: квартиры реализуются, задолженность погашается, и затем компания получает прибыль от дальнейших продаж.

— Может ли ситуация на рынке ипотеки в 2024 году привести к падению объема строительства в республике, который в этом году превысил показатель в 3,4 млн кв. м?

— Поскольку девелоперский бизнес работает длинными циклами, то даже если с 1 января будут приняты какие-либо ухудшающие ситуацию на рынке решения, то на объемах ввода будущего года это не скажется. Последствия будут, начиная с 2025 года, и сокращение может составить до 20%.

Текущий год для многих татарстанских компаний станет рекордно низким по объему сдачи жилья. Например, наша компания сдавала по 200 тыс. кв. м в год, в этом году мы вводим в эксплуатацию порядка 100 тыс. Это последствия пандемии коронавируса, когда перспективы были неясны, и старт новых проектов был отложен. В 2021 году ситуация была хорошая, девелоперы активизировалась. Это жилье будет сдаваться в будущем году, поэтому объемы ввода могут быть лучше, нежели в текущем.

— Активно ли в этом году застройщики запускали новые проекты в Татарстане и других регионах присутствия компании?

— Очень активно. После сложного 2022 года, мы планировали 2023-й пессимистично, и, на самом деле, так он и начинался. Январь-февраль были плохими, но затем рынок начал разгоняться, ситуация улучшалась с каждым месяцем. На фоне планов по повышению первоначального взноса и ключевой ставки в августе продажи были рекордными за всю историю компании, а сентябре этот рекорд был побит, октябрь и ноябрь тоже прошли очень хорошо. В декабре мы идем четко по плану, однако ситуация далека от сентябрьской аномалии, когда продажи показали +200%. Но в целом, с середины года девелоперы начали активно выводить на рынок новые проекты.

Если говорить о запуске новых проектов, то в этом году мы стартовали в Екатеринбурге, где приобрели два строящихся объекта, поэтому запуск в новом регионе произошел быстро. Также был начат проект в Перми. В Петербурге в этом году стартовал второй проект, первый дом которого мы планируем сдать уже в 2024 году. Это новый жилой комплекс на 400 тыс. кв. м жилья – это будут четырехэтажные дома. Это масштабная работа, думаю, на реализацию всего проекта потребуется не менее 12 лет.

Кстати, ни в одном из этих проектов мы не субсидируем ставку, работаем по льготным программам, а если клиент не подходит под параметры, то сделка проходит по рыночным программам. Но цены на жилье там ниже. И наш опыт показывает, если ценник низкий, то продажи будут хорошими и без субсидирования ставок. В Казани отказаться от этого инструмента тяжело, для этого все застройщики должны договориться и разом прекратить субсидирование ставок. В теории, такое решение могло бы привести к снижению цен на жилье, потому что компаниям не нужно было бы платить комиссию банкам, которая составляет сотни миллионов рублей в год.

Казанские цены

— А стоит ли ждать того, что застройщики снизят цены в I полугодии будущего года на фоне роста ключевой ставки, повышения ипотечных ставок и завершения льготной ипотеки-2020?

— Господдержка-2020 будет действовать до 1 июля 2024 года, вряд ли программу закроют раньше. Поэтому в I квартале никаких потрясений однозначно не будет, за исключением разве что повышения первоначального взноса. Однако это вряд ли станет шоковым фактором, его повышение с 15 до 20% не произвело радикальных изменений на рынке. Рост с 20 до 30% может привести к просадке рынка, но не такой, чтобы цены на жилье снизились.

Как я уже говорил, единственным фактором, который способен стимулировать понижение застройщиками цен, это отмена вообще всех льготных программ. Отмена программы господдержки-2020 во втором полугодии приведет к сокращению продаж процентов на 15 по году. Но бизнесу будет проще пережить ее, чем терять рентабельность. Нужно понимать, что государство не откажется от поддержки стройкомплекса, тем более, когда экономика находится в стрессовой ситуации.

— Есть ли потолок для роста цен на жилье в Казани или они продолжат неуклонно расти?

— Думаю, что потолка все-таки нет. Цены не могут не расти в силу инфляции. Чтобы они начали падать, не должно быть инфляции, и должна упасть себестоимость строительства. А для снижения себестоимости я причин не вижу. Другой вопрос – темпы удорожания. Если спрос на рынке превышает предложение, то любой здравомыслящий предприниматель повышает цены, это абсолютно нормально. Другой вопрос, когда ажиотажного спроса нет, но у бизнеса растут затраты.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

— Если цены продолжат расти, то есть ли острая необходимость в увеличении лимитов по программе семейной ипотеки?

— Она всегда есть. И если в Перми и Екатеринбурге 6 млн руб. достаточно для покупки квартиры, то в Казани цены разогнались, и этой суммы крайне мало. Возможно, если бы лимит был больше, то не было бы необходимости в еще большем снижении ставок за счет различных инструментов, и цены на жилье росли бы медленнее. Лимит по семейной ипотеке в Казани нужно поднять, как минимум, до 9 млн руб., а в идеале – до 12 млн. Цены продолжат расти, и программы с господдержкой теряют актуальность.

— Какую квартиру можно приобрести на 6 млн руб. в Казани и других городах присутствия компании?

— Например, Екатеринбург – проект «Парковый квартал» - квартира-студия стоит 5,2 млн руб., спокойно проходит по программам с господдержкой. При первоначальном взносе в 20% человек оформляет кредит на 4 млн руб. Другой проект в Екатеринбурге – классическая однокомнатная квартира, площадью 36 кв. м, стоит 5,4 млн руб., третий – вообще, 3,7 млн. В Петербурге студии стартуют от 7 млн руб., однокомнатная квартира, площадью 33 кв. м, – 8,5 млн, при первоначальном взносе в 20% можно спокойно уложиться в программу с господдержкой. Пермь – однокомнатная квартира, 33 кв. м – 3,9 млн руб. Поэтому в этих городах нет необходимости субсидировать ставки по ипотеке.

Возьмем Казань. Например, в ЖК «Аквамарин» цены стартуют от 7 млн руб. В Казани пользуются спросом проекты в пригороде, где цены ниже. Так, у нас лидером по продажам в штуках является ЖК «Атмосфера», где цены стартуют от 3,5 млн руб. Понятно, почему люди едут в пригород, потому что в черте города объективно стало дорого. Да, в Казани пока еще можно купить жилье и уложиться в лимит по программе с господдержкой, но это будет окраина.

— Компания планирует в 2024 году выходить в новые регионы России?

— Да, мы планируем в 2024 году выйти в новый регион. Кроме того, мы ведем поиск участков. Наиболее интересны нам такие города, как Тюмень, Новосибирск, Самара, Нижний Новгород. Мы видим там потенциал, и хотели бы туда зайти.

Кроме того, у нас куплен еще один участок в Перми, стартовать мы планируем осенью будущего года, и еще один проект запланирован на 2025 год. Будет запущен новый проект и в Тольятти. В Екатеринбурге мы ведем поиск участка, так как рынок очень интересный. Очень хотелось бы запустить новый проект в Уфе, надеемся, что получится сделать это до конца 2024 года.

В целом, доля продаж в регионах доходит до 1/5-1/4, это очень хорошо, так как снижается зависимость от татарстанского рынка, и устойчивость бизнеса повышается. В Казани мы планируем запустить 4 новых проекта, один достаточно масштабный в сегменте комфорт (на ул. Кулагина) и 3 небольших, по которым мы пока решаем, будет ли это комфорт+ или бизнес-класс.

Что продается и покупается

— Какие квартиры сейчас продаются лучше всего?

— В основном, хорошо продаются небольшие двухкомнатные квартиры, площадью порядка 48 кв. м. Это связано с тем, что аудитория у нас семейная, превалирует в общем объеме стройки комфорт-класс, и такие квартиры – стоят дешевле. Кроме того, востребованы однокомнатные квартиры, которые приобретают молодые пары без детей, которым нет смысла переплачивать за более просторное жилье. Большие квартиры тоже продаются, но исторически так сложилось, что их покупают ближе к сроку сдачи проекта.

В бизнес-классе ситуация обратная: некоторые покупатели стремятся приобрести на начальном этапе более просторные квартиры, пока они дешевле.

В этом сегменте клиенты ранее были менее зависимы от ипотеки, сейчас клиентов, которые сразу оплачивают 100% стоимости жилья практически не осталось. Даже платежеспособные покупатели стараются часть суммы оформить в ипотеку, особенно, по льготным низким ставкам. Вообще, если раньше к изменениям ставок был наиболее чувствителен комфорт-класс, то сейчас – все сегменты.

В прошлом году на фоне частичной мобилизации в сегменте жилья бизнес-класса сложилась уникальная ситуация. Часть его покупательской аудитории покинула страну, другие остались, но решили не тратить деньги, так как не понимали, как будут развиваться события в будущем. В результате, наши проекты бизнес-класса чувствовали себя не очень хорошо. Это продолжалось примерно до мая текущего года. Однако с III квартала ситуация кардинально поменялась: UNO вышел на первое место по выручке, а продажи в ЖК Statum вдвое превысили планы, которые мы составляли крайне осторожно.

— Происходящие события на рынке не подтолкнули девелоперов к сокращению площадей квартир в новых проектах и снижению уровня отделки и комфорта жилых комплексов?

— Не могу говорить о других игроках рынка, если это происходит, то об этом станет известно через несколько лет, но у нас таких планов нет, поскольку ситуация на рынке в течение года складывалась хорошая. Однако на случай спада мы разработали сценарий по запуску проекта, более простого с точки зрения продукта, который будет более доступным по цене. При этом уже запущенные проекты не будут ухудшены. Пока это на уровне идеи. Гипотетически, если себестоимость строительства будет сильно расти, это сценарий может быть претворен в жизнь.

При это уже однозначно можно сказать, что девелоперы преодолели зависимость от европейских материалов, заместив все, что было необходимо. Правда, альтернатива почему-то оказалась дороже европейской продукции, но замена найдена.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

— Будет ли расти спрос на квартиры с ремонтом и меблировкой?

— Это общемировой тренд. Например, недавно мы побывали в Сеуле, где вообще квартиры оборудованы всей крупногабаритной техникой и мебелью, и переезд происходит максимально быстро. В Москве этот тренд начал набирать обороты около 4 лет назад, и более половины от общего количества квартир сдают с ремонтом. Мы запустили квартиры с ремонтом достаточно давно. Когда мы начинали их было порядка 5%, сейчас – около 20%. Но мы здесь говорим о ремонте по запросу, когда весь дом строится в черновой отделке, но по желанию покупателя он может приобрести жилье с ремонтом.

В порядке эксперимента мы построили несколько домов, где все квартиры были в чистовой отделке. Это так называемые «тихие дома», где соседи не будут беспокоить друг друга звуками ремонта. Квартиры в них разошлись не хуже, чем в других домах, несмотря на то, что их стоимость была несколько выше.

Вообще, на мой взгляд, в сегментах «комфорт» и «стандарт» все жилье должно строиться с ремонтом. В бизнес-классе компания «Самолет» в Москве сейчас в качестве эксперимента выводит на рынок квартиры с ремонтом. Думаю, что часть покупателей отдадут им предпочтение, особенно, если предложить на выбор 5-6 видов. Но в премиум-классе готовый ремонт однозначно неактуален, по большому счету, там в квартирах и стены не нужны. В общем, чем дешевле жилье, тем выше актуальность ремонта и готовых решений, и наоборот.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан