Офис нового времени: бизнесу в Казани не хватает качественных площадей

Фото: UD Group

Рынок в ожидании

Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова рассказала РБК Татарстан, что на данный момент на стадии проектирования и строительства находятся 6 объектов, площадь офисов для аренды в которых составит порядка 150 тыс. кв. м. Эти площади будут вводиться в эксплуатацию в течении ближайших 3 лет, поэтому поглощение свободных площадей будет происходить равномерно, отметила эксперт.

Из числа новых объектов эксперт выделила 3 проекта, наиболее ожидаемых рынком. В их число Стрюкова включила 12-этажный бизнес-центр в составе многофункционального комплекса UNO в Ново-Савиновском районе Казани, сommunity-центр Art на ул. Н. Ершова и бизнес-центр класса А boutique-формата на ул. Право-Булачной 31.

Директор «Дом аренды Флэт» Марат Исмагилов подтвердил в беседе с РБК Татарстан, что в ближайшее время в столице республики не ожидается ввода новых бизнес-центров, но три офисных центра находятся на стадии строительства и будут достроены в 2024 году.

Бизнес-центр UNO планируется открыть в 4 квартале 2024 года. Для аренды в нем будут доступны 8 тыс. кв. м офисов. После ввода в эксплуатацию АРТ-центра на ул. Ершова рынок аренды качественных офисных площадей пополнят 7,3 тыс. кв. м. Оба проекта реализует девелопер UD Group. Площадь объекта на ул. Право-Булачная – 6,6 тыс. кв. м.

Руководитель проекта компании UD Group Анна Гурьева рассказала РБК Татарстан, что по итогам 2022 года, вакансия в бизнес-центрах класса А в Казани составила 1,8%. То есть можно говорить о том, что весь рынок характеризуется дефицитом качественных объектов.

«Мы детально изучали локацию, прежде чем определили комбинацию функций, которые будут в проекте. UNO располагается в «новом центре Казани», на территории с высокой плотностью населения, при этом анализ объектов коммерческой недвижимости показал нехватку офисных и бизнес-центров. Мы являемся сторонниками концепции 15-минутного города, которая предполагает возможность быстро добраться до места работы и развлечений, именно поэтому мы создаем проект, в котором будут необходимые функции как для жителей, так и для резидентов бизнес-центра, что минимизирует перемещение по городу», — сказала Гурьева.

Дефицит площадей для крупного бизнеса

По мнению Стрюковой, Казань нуждается в десятках тысяч квадратных метров качественной офисной недвижимости, несмотря на то, что предложение подобного рода на фоне других городов-миллионников, выглядит сбалансированным. Так, на долю класса А приходится немногим более 21% качественных площадей в бизнес-центрах, на В+ и В – 78%.

«По моему мнению, рынок Казани сейчас нуждается в качественных офисных помещениях. Есть неудовлетворенный спрос, как минимум, на 60 тыс. кв. м. Эту площадь рынок может поглотить в течении одного года», — считает полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ.

Исмагилов рассказал, что в текущем году на рынке офисной недвижимости Казани произошли 2 крупные сделки. Компания «Авито» арендовала 1,5 тыс. кв. м в бизнес-центре Kremlevskaya Plaza. Коворкинг SOK, площадью 4 тыс. кв. м, был целиком сдан «Совкомбанку».

При этом дефицит качественных площадей сформировался и в других российских городах-миллионниках. Член комитета Российской гильдии риелторов по аналитике Михаил Хорьков (Екатеринбург), в частности, сообщил, что в классе А свободных площадей на данный момент нет.

После того, как в течение 10 лет на рынке Екатеринбурга не наблюдалось повышенного спроса на офисы, и инвестиции в новые проекты были очень ограниченными, последовательный рост числа компаний и расширение площадей действующих бизнесов привел к тому, что к 2023 году объем вакантных площадей в современных бизнес-центрах (А, В, В+) упал до 2%.

Фото: UD Group

Исмагилов из «Дома аренды Флэт» отметил, что на казанском рынке наметилась тенденция по смещению спроса с премиального сегмента в сторону более бюджетных вариантов в категории В и В+, где большинство арендаторов занимают небольшие площади, и с легкостью могут выйти из договоров аренды, переехав в более дешевые офисы или сократить арендуемые площади.

Однако, несмотря на непростой период для бизнеса, спрос на качественные офисные помещения со стороны компаний, представляющих сферу ИТ, нефтегазовый сектор, обслуживающих госкорпорации, сохранился.

Руководитель проекта компании UD Group сообщила, что сейчас в офисном центре UNO идет брокеридж больших площадей – от 750 кв. м, то есть от одного этажа. Арендой помещений активно интересуются представители крупных компаний из сферы IT, страхования, производства, банковского сектора, с которыми сейчас ведут переговоры. «Судя по результатам первых стадий, мы прогнозируем, что помещения для крупных арендаторов будут сданы еще на этапе строительства», — сказала Гурьева.

Офисы нового времени

По словам Елены Стрюковой, несмотря на то, что офисы в центре города всегда в цене, спрос смещается в сторону спальных районов с хорошей транспортной доступностью. «В Казани есть примеры, когда объекты, построенные за пределами исторического и делового центра города, сдавались в аренду быстро, в течении полугода после ввода объекта в эксплуатацию», — отметила эксперт.

Завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест Института архитектуры и дизайна Казанского архитектурно-строительного университета, кандидат архитектуры, профессор Александр Дембич отметил в беседе с РБК Татарстан, что многие офисные площади в центре города на данный момент уже устарели. Особенно это касается тех помещений, которые были освоены под размещение бизнеса в 90-е годы 20 века. Тогда с изменением экономического порядка началось активное развитие бизнеса, который начал заполнять старинные дома в центре Казани. При этом качество этих площадей было невысоким.

«Все площади были арендованы, даже в тех зданиях, которые стали практически руинами. Ставили новые окна, кое-как проводили отопление и так далее. И к 2012-2013 году в центре находилось 175 тыс. рабочих мест, которых порядка 100 тыс. – офисные. А зачем там нужно столько офисов, если жилья в центре практически нет», — сказал он.

Помимо того, что такие офисы устарели, им не хватает транспортной доступности, парковок и так далее. В активно застраивающихся районах, например, в Ново-Савиновском и Московском, появляются новые офисные мощности. Однако в Казани, по мнению эксперта, можно было бы сформировать новый деловой центр, например, на берегу Волги в районе ул. Портовая.

По словам Стрюковой, рынок офисной недвижимости Казани в последний раз пополнялся в 2021 году. Тогда в эксплуатацию был введен бизнес-центр Orange в составе бизнес-парка «Азинский» на проспекте Победы, а в составе многофункционального комплекса Luciano Vita Club на рынок вышло 2,5 тыс. кв. м качественных офисных помещений на ул. Право-Булачная. С тех пор новых объектов не было.

«В 2022 году начала действовать обновленная классификация бизнес-центров, созданная ведущими экспертами рынка под руководством офисного комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов. Если провести по ней сертификацию казанских объектов, то добрая половина лишится почетного звания бизнес-центр класса А. Но это реальность, арендаторы стали гораздо требовательнее, чем в начале 2000-х. А практика усовершенствования и дооснащения бизнес-центров у нас не развита. Чем больше будет появляться современных объектов, тем меньше будет шансов у объектов, введенных в эксплуатацию до 2010 года, конкурировать за арендатора», — отметила эксперт.

Как рассказали в девелоперской компании UD Group, проект бизнес-центра UNO реализуют с учетом концепции Urban Health, которая предполагает баланс физического и эмоционального здоровья резидентов. Это позволит объекту быть конкурентоспособным и привлекательным для бизнеса. В той части Ново-Савиновского района, где реализуется проект, уже функционируют крупные спортивные объекты и магазины. С завершением строительства комплекса появятся новые рестораны, кафе, фитнес-центр, салон красоты. Концепция благоустройства включает в себя урбанизированный бульвар вдоль торговой галереи с летними верандами кафе, общественные зоны отдыха с возможностью работы на свежем воздухе, арт-объекты, природный бульвар, соединяющий бизнес-центр с набережной и будущим Спортивным парком. Важным фактором является наличие парковок: есть запросы на обеспечение машиноместами до 70% сотрудников.

Бизнес-центр UNO строится с применением энергоэффективных материалов и технологий, он будет оснащен современным инженерным оборудованием, будет иметь систему безопасности и контроля доступа с возможностью круглосуточно находиться в офисе. Также А-класс предполагает комфортный микроклимат, автоматизированную систему отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха. Отличительной особенностью являются высокие потолки – 3,6 м и техническое обслуживание объекта с применением компьютеризированных систем.

Особое внимание при проектировании уделялось планировкам офисных пространств. Они создаются вокруг потребностей сотрудников. Панорамное остекление и глубина офиса не более 8 м обеспечивают хорошую инсоляцию, что неизменно сказывается на самочувствии и настроении сотрудников. В совокупности с впечатляющими видами из окон это не только привлекает, но и стимулирует эффективную работу.

Комфортные рабочие места

Представитель UD Group отметила, что вслед за изменением ценностей новых поколений в условиях активной цифровизации и турбулентности, фиксируется изменение роли офисных пространств. На данный момент они рассматриваются не просто, как место выполнения рабочих обязанностей, но и как зона комфорта, благополучия и личного развития.

Качественный и продуманный офис становится аргументом для «возвращения» сотрудников и привлечения соискателей. Работодатели после массового перехода на удаленку инициируют процесс возвращения в очный формат. Однако большинство сотрудников, оценивших преимущества работы из дома, неохотно соглашаются на постоянное пребывание в офисе, но готовы переключиться на гибридный формат или вернуться в офис, соответствующий их ожиданиям.

Фото: UD Group

Эту точку зрения подтвердила руководитель пресс-службы hh.ru Поволжье Екатерина Кузьминых. По ее словам, комфортное рабочее пространство является важным фактором не только для повышения эффективности и производительности сотрудников, но и для их удержания и лояльности к работодателю. Сегодня в тренде развитие офисного пространства с минимальными границами между работой и домом.

Еще один тренд, связанный с современным форматом работы – это отсутствие закрепленного рабочего места. Служба исследований hh.ru в ходе опроса работодателей выяснила, что 56% компаний по всей стране не закрепляют за штатными сотрудниками рабочие места. В 23% случаев трудятся вне офисного рабочего места специалисты по поддержке или обслуживанию клиентов, специалисты по продажам, работники клининговых служб и прочих.

По данным hh.ru, «комфортный офис» с начала года встречается в описании 13,3 тыс. вакансий в Татарстане, это на 54% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Комфортным офисом чаще остальных стараются привлечь соискателей ИТ-компании (18% от всех вакансий), работодатели из отраслей «услуги для бизнеса» и «строительство, недвижимость, эксплуатация, проектирование» - по 9%.

Критерий «Офис в центре» работодатели РТ с начала года указали в 15,5 тыс. вакансий, это в 1,6 раз больше, чем годом ранее. Чаще остальных это компании из отраслей ИТ, финансовый сектор, услуги для бизнеса.

Критерий «Работа у дома» с начала года встречается в 15,7 тыс. вакансий, это вдвое больше, чем годом ранее. Чаще других такие условия предлагают работодатели из розничной торговли, финансового сектора.

Гибкий формат

По данным Кузьминых из hh.ru, в регионе растет популярность гибридного формата работы. С начала года работодатели Татарстана опубликовали порядка 2 тыс. вакансий, непосредственно содержащих словосочетание «гибридный формат». Их доля в общем объеме предложений о работе пока невелика, но к тому же периоду прошлого года количество выросло в три раза и в 15 раз – к 2021 году.

Больше всего таких вакансий (46%) размещают работодатели из ИТ-сферы, предложения о работе, в которых указан гибридный график, составляют на 2023 год 4% от всех вакансий в этой сфере. 15% вакансий с гибридным графиком размещают компании из финансовой сферы, 10% – из сферы услуг для бизнеса.

Удаленный формат работы указан в 35% предложений о работе, размещенных в РТ с начала года. Часто работодатели, указывая возможность удаленки, как раз предлагают работать в гибридном формате – часть недели из дома, часть – в офисе, зачастую – после прохождения испытательного срока, в это время предлагается работать из офиса.

Из общего числа резюме с начала года в Татарстане в каждом пятом соискатели указывали желание работать удаленно. Чаще других такой формат привлекает менеджеров по продажам, программистов, администраторов, бухгалтеров, дизайнеров. «Здесь также можно предположить, что подразумевается возможность работать из дома с периодическим посещением офиса, то есть то же гибридный формат», — отметила Кузьминых.

Согласно опросу hh.ru и компании «Яков и Партнеры», более трети респондентов ожидают увеличения доли сотрудников, работающих в гибридном формате. При этом почти каждый второй опрошенный считает, что гибридный формат положительно сказывается на эффективности сотрудников. В рост эффективности больше всего верят соискатели из маркетинговых подразделений (66%), а также из подразделений продаж и обслуживания (65%).

«Постковидная ситуация показала, что гибридный формат работы возможен и является устойчивой формой занятости, дает необходимую гибкость сотрудникам, которые хотят больше уделять времени саморазвитию или лучше выстроить баланс между работой и повседневной жизнью», — заявила Кузьминых.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан