В сухом остатке: много ли непроданных квартир в новостройках Татарстана

Фото: РБК Татарстан

Распроданность квартир в новостройках Казани в 2025 году снизилась до 76%. В прежние годы соотношение введенного в эксплуатацию и реализованного жилья было один к одному, сообщил руководитель направления партнерских продаж «Авито Недвижимости» с сервисами «Комфортная сделка» и «Подбор новостроек» Ярослав Тимирев.

По данным Росреестра республики, количество сделок на первичном рынке в 2025 году выросло на 14,3% – было зарегистрировано более 23,6 тыс. договоров. Общее количество ипотек снизилось год к году на 33%: с 105,4 тыс. в 2024-м до 70,1 тыс. прошлом году.

РБК Татарстан опросил застройщиков, которые строят жилье на территории республики, увеличилась ли доля остатков в сдаваемых комплексах и снижаются ли продажи, включая сделки с использованием ипотеки.

Не один к одному

Как сообщил коммерческий директор компании «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев, если ранее нормой для девелоперов считалось наличие остатков в 20-25% от общего количества квартир в доме, то на данный момент нормальным считается остаток в 35-40%. Это, по его словам, является негативным фактором.

«Чем больше непроданных квартир в сданном доме, тем тяжелее цикл сделки, дольше по времени, усложняется процесс для покупателя, так как банк подключается не только для одобрения клиента, но и объекта, включается оценка объекта, которая, к сожалению, не всегда соответствует рыночной ситуации», — сказал Абдулхаев.

Директор ООО «СЗ «Тэкоресурс» Руслан Ковалев рассказал РБК Татарстан, что все квартиры в сданных ранее домах распроданы: к началу 2025 году было введено три жилых комплекса, общей площадью свыше 16 тыс. кв. м. В возводимом ЖК, площадью 10 тыс. кв. м, сдача которого намечена на II квартал будущего года, на данный момент реализовано 45% квартир.

«В нынешних условиях, действительно, темпы продаж снизились в 2 раза. В целом в общей динамике продажи замедлились, при этом в конце 2024 – начале 2025 года мы реализовали все квартиры перед сдачей объектов», — заявил Ковалев.

Директор департамента клиентских продаж и обслуживания сектора Запад «ФСК Регион» (входит в структуру ГК «ФСК») Евгений Мартынов сообщил, что в сданном в 2025 году корпусе жилого комплекса в поселке Октябрьский на территории Зеленодольского района Татарстана распродано 61% квартир. По его словам, чем ближе срок сдаче, тем динамичнее темп продаж.

Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак заявил РБК Татарстан, что уровень распроданности квартир в реализуемых на территории Казани проектов превысил ожидания примерно на 15%. Компания возводит 2 жилых комплекса. В первом из них на стадии строительства находится более 62 кв. м жилья, во втором – свыше 46 тыс. кв. м.

«Это для нас важный сигнал. Спрос устойчивый, поэтому мы уже сейчас активно работаем над пополнением ассортимента в действующих проектах, чтобы не допустить дефицита предложения», — сказал Гак. Он добавил, что «Самолет» начал работу на территории региона в прошлом году, поэтому возможности проанализировать динамику продаж год к году нет. Текущие результаты продаж компания «уверенно оценивает, как положительные».

Кредитные истории 

Директор по управлению проектами GloraX Южно-Приволжского и Дальневосточного регионов Сергей Самойленко сообщил, что в 2025 году продажи в денежном выражении выросли год к году на 47% до 46 млрд руб., объем проданных в городах присутствия площадей увеличился на 80%до 219 тыс. км. При этом доля продаж региональных проектов по объему проданных площадей в 2025 году выросла в 5 раз до 60%, что, по его словам, свидетельствует о значительном потенциале региональных рынков. В Казани компания реализует масштабный проект на территории лесного массива в Кировском районе, второй – в Московском районе.

Доля ипотечных сделок в структуре продаж по итогам 2025 составила 69%, что на 3 процентных пункта больше, чем годом ранее.

«Если вести речь о состоянии рынка новостроек в целом, то стоит отметить его плавное восстановление на фоне последовательного смягчения денежно-кредитной политики и большей предсказуемости рынка. Действительно, основным драйвером продаж на протяжении 2025 года оставалась льготная программа «Семейная ипотека», но игроки рынка также предлагают гибкие программы рассрочек и иные акции, стимулирующие спрос. К примеру, на фоне декабрьских акционных предложений и скидок продажи новостроек в Казани выросли на 75% к ноябрю», — сказал директор по управлению проектами GloraX Южно-Приволжского и Дальневосточного регионов.

Гак сообщил, что доля ипотечных сделок в течение года варьировалась в диапазоне от 40% до 70% в зависимости от месяца и условий на рынке. «Наибольшую активность со стороны покупателей мы фиксируем во второй половине года, когда начал реализоваться отложенный спрос и выросла уверенность клиентов в рынке», — сказал он.

По словам Абдулхаева, динамика продаж жилья к предыдущему году составила +105%: в прошлом году было реализовано было 74,3 тыс. кв. м, годом ранее – порядка 51 тыс. Максимальное количество сделок было заключено в декабре, в 2024-м максимум пришелся на июнь. Коммерческий директор «#Суварстроит» отметил, что причиной всплесков продаж стали грядущие изменения в ипотечных программах с господдержкой.

Доля стандартной ипотеки в продажах в 2025 году снизилась до 3% с 20% в позапрошлом году. Семейная программа заняла 58% против 48% в 2024-м. ИТ-ипотека, по его словам, после изменений, вступивших в силу в августе прошлого года, по словам Абдулхаева, стала неудобной для заемщиков и уходит с рынка Татарстана: ее доля снизилась до 1%, в 2024-м она была 3%.

«Одним из стоп-факторов (на мой взгляд и по мнению большинства представителей рынка и покупателей, очень несправедливым) были банковские комиссии, которые являлись обязательными на протяжении большей части года, хотя были моменты, когда их отменяли все банки или некоторые из них. В среднем по году они давали удорожание по кредиту в 480 тыс. руб. на объект при 6 млн руб., так как это лимит по семейной ипотеке в нашем регионе. Сейчас этот фактор тоже продолжает действовать: мы видим, что в преддверии изменений в условиях семейной программы с 1 февраля, банки начали либо отменять выдачу, либо соглашались выдать ипотеку при условии комиссии. На сегодняшний день она выросла и в которых банках вышла за рамки 8% от суммы», — сказал Абдулхаев.

Еще одним стоп-фактором он назвал ставки по рыночной ипотеке. По его словам, в 2024 году они были в среднем на уровне 19%, а в прошлом году они выросли до 21%, а в некоторых банках в те или иные месяцы встречались ставки в 25-26% годовых. «Это, конечно, полностью исключает возможность приобретения объекта недвижимости. В среднем, если мы берем ипотеку на 6 млн руб. на 30 лет с ежемесячным платежом 105 тыс. руб., переплата будет очень большой. За год ипотечный платеж вырос на 10 тыс. руб. – прожиточный минимум, зарплаты во многих сферах не достигли такой динамики», — сказал Абдулхаев.

Самойленко прогнозировал, что в первой половине 2026 года в связи изменениями условий программы «Семейная ипотека» можно ожидать некоторого охлаждения рынка. Однако в случае устойчивого поступательного снижения ключевой ставки ЦБ во второй половине года возможен новый виток роста спроса. «Происходит балансировка спроса и предложения с постепенным уменьшением роли льготных ипотечных программ, субсидируемых государством», — отметил он.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан