Миллиард на торгах: в пандемию инвесторы вкладывались в недвижимость РТ

Рост оборотов в сфере продажи объектов коммерческой и жилой недвижимости связан с нестабильностью рубля, низкими процентами по банковским вкладам и желанием инвесторов вложить свои средства. Об этом РБК Татарстан рассказал Леван Шакая, руководитель казанского подразделения Российского аукционного дома, всероссийской торговой площадки для проведения сделок с имуществом. В Казани филиал РАД появился в ноябре прошлого года.

— Пандемия оказала влияние на все сегменты экономики. Как она отразилась на продаже объектов недвижимости? Был ли заметен спад или рост интереса со стороны инвесторов? Как выглядел Татарстан на фоне остальных регионов?

В кризисной ситуации россияне продемонстрировали консервативный подход к распоряжению денежными средствами, вложив их в недвижимость и, тем самым, поддержав этот рынок в период пандемии. Наши продажи в регионе подтвердили тенденции, характерные для всех больших городов России.

Ожидаемо вырос спрос на арендованные объекты, которые могут сразу после приобретения генерировать доход и приносить прибыль своему владельцу. Например, торги за небольшое здание в Чистополе на ул. Ленина, 50а, арендованное магазином продовольственной сети «Чико», продолжались больше 4 часов. Претенденты совершили 67 шагов на повышение, в итоге, цена выросла на 400%.

Всего мы продали 16 офисных зданий общей площадью 17 тыс. м². Сумма их продажи составила 514 млн рублей. Самые крупные из них – это офисное здание, площадью 4,1 тыс. м² в Набережных Челнах на пр. Раиса Беляева, проданное за 49,4 млн рублей. Здание площадью 3,7 тыс. м² в Нижнекамске, проданное за 53,3 млн рублей по поручению Сбербанка, и объект, площадью 2,2 тыс. м² на улице Маршала Чуйкова в Казани, проданное за 75,8 млн рублей. Еще одно крупное офисное здание было продано в Зеленодольске. Его площадь 950 м², а цена продажи - 21,2 млн рублей.

Большой интерес продемонстрирован к коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл, где можно разместить, как небольшой магазин или офис, так и объект формата фаст-фуд, кафе или ресторан. За год мы реализовали таких объектов на сумму порядка 500 млн рублей. Причем сделки прошли не только в Казани, но и в Чистополе, Нижнекамске, Тетюшах, Бугульме.

Практически все помещения продавались в условиях жесткой конкуренции, количество участников по некоторым объектам достигало 20 человек. Также мы заметили, что теперь повышенным спросом пользуются не только коммерческие помещения в центре города, где традиционно высока деловая активность, но и в спальных районах. Потому что сейчас, именно в этом году, стал востребован формат «ем, работаю, покупаю у дома».

Все аналитики в прошедшем году отмечали рост интереса к жилой недвижимости – не только квартирам, но и участкам под индивидуальное строительство. Общая сумма сделок РАД в жилом сегменте в Татарстане – около 140 млн рублей. Кроме того, 4,5 га земли на сумму 68,5 млн рублей продано под строительство частного жилья (ИЖС).

И последний сегмент, обозначивший впервые за последние годы устойчивый рост – это складская недвижимость. Пандемия и изоляция изменили поведение потребителей. Конечно, люди снова начнут посещать торговые центры, но, вероятнее всего, потребители сохранят интерес к формату шоу-рума, а рядовые, серийные покупки уйдут в онлайн. Так что для многих замена магазина складом с доставкой станет наилучшим способом торговли. Например, мы продали производственно-складской комплекс площадью 766,3 м² в селе Песчаные Ковали Лаишевского района РТ за 17,1 млн рублей.

Так что, можно сказать, что пандемия подстегнула рынок.

— Изменился ли формат вашей работы в период пандемии?

Не скрою, когда началась самоизоляция, было страшно, что рынок встанет, и никто не будет покупать недвижимость в отсутствии реальных просмотров. Но мы быстро перестроились под правила, которые диктует пандемия. Оперативно перевели работу в онлайн-режим. В общем-то, мы всегда им пользовались – электронный документооборот, электронные торги. Но в этом году мы даже демонстрацию объектов проводили через интернет. Мы делали видеотуры, и наши клиенты, находясь дома, могли совершить виртуальную прогулку по объекту, который планируют приобрести.

Здоровье людей – это самое главное. Мы готовили презентации с подробнейшей информацией об объектах, сосредоточили всю рекламу на интернет-ресурсах, даже собственные аккаунты в соцсетях рассматривали как потенциальные рекламные площадки. И у нас получилось. Продажи не встали, покупатели стали покупать в режиме онлайн даже дорогостоящую недвижимость.

В итоге, к концу года мы пришли с очень хорошими результатами. Нам удалось преодолеть психологическую отметку в 1 млрд рублей – это та цель, которую мы ставили себе, открываясь год назад.

— Спровоцировала ли пандемия появление на рынке Казани большего числа объектов? Представители каких сфер стали чаще к вам обращаться за продажей?

Рост числа объектов продажи на волне кризиса обычно связан с увеличением количества банкротств. Думаю, об этих негативных последствиях пандемии сейчас еще рано говорить.

Банкротство – длительный процесс, и активы компаний, которые вошли в банкротство сегодня, появятся на рынке через 1,5-2 года. В любом случае, я хочу пожелать стойкости бизнес-сообществу Татарстана. Но сегмент залоговых активов, которые продаются собственниками для погашения долговых обязательств перед банками по внесудебной процедуре, заметно растет. Могу сказать, что уже сейчас к нам чаще стали обращаться частные собственники, представители малого и среднего бизнеса, с просьбой прорекламировать и организовать торги по продаже принадлежащих им недвижимых активов.

— В Казани есть активы, например, исторические здания, которые выставляются на продажу несколько раз. Какие объекты, на ваш взгляд, являются наиболее ликвидными, а к какии интерес инвесторов невысок? Какие факторы повышают ликвидность объектов?

Всегда, но сейчас в особенности, инвесторы, в первую очередь, смотрят на объекты, не нуждающиеся в долгосрочных вложениях. Недвижимость, требующая серьезного редевелопмента, с плохо просчитываемыми рисками, не востребована на сегодняшнем рынке. В этом причина отсутствия интереса к зданиям-памятникам.

Реконструкция этих объектов – это всегда большие затраты и сложное прогнозирование, необходимость соблюдения требований по охране, невозможность оптимально приспособить объект под намеченные цели и так далее. Историческая составляющая ценна для инвесторов, когда все прочие проблемы, в первую очередь, наличие средств, решены. Это явно не сегодняшняя ситуация.

Что касается факторов ликвидности, то их достаточно много. В первую очередь, инвесторы обращают внимание на наличие инфраструктуры, местоположение объекта, годы его постройки, износ, количество полезной площади. Важным положительным фактором является наличие арендаторов, особенно якорных.

Я знаю случаи, когда коллеги из других филиалов специально находили арендаторов на коммерческую недвижимость, которую собирались продавать, чтобы повысить ее инвестиционную привлекательность. И этот опыт успешен. У меня пока не было случая опробовать такой подход, но я обязательно это сделаю при первой возможности.

Также для Казани существенным фактором является наличие в собственности земельного участка и парковки.

Но все же самое главное – это адекватное установление начальной цены. Нет объекта, который нельзя продать, есть цена, которая не устраивает покупателя. Аукционная продажа сама определяет цену недвижимости, поэтому чтобы привлечь максимальное число участников и добиться конкуренции за объект, а значит, получить рост его стоимости в ходе торгов, планку следует устанавливать ниже.

— Как оцените объем «стрессового» имущества в Татарстане? РАД — основной агент АСВ по продаже имущества банкротящихся банков. Насколько сложно сегодня продать такое имущество?

Стрессовое имущество в этом году стало фаворитом продаж на рынке недвижимости, и это безусловный тренд уходящего года. Чем характеризуется кризисный рынок – отсутствием единого мнения о стоимости недвижимости. Собственники оценивают свое имущество, как до кризиса, а то и выше, учитывая падение курса рубля, а покупатели ждут дисконта, с учетом актуальной рыночной конъюнктуры.

В такой ситуации лучше всего работают торги с возможностью понижения цены, и именно они предусмотрены в отношении проблемного имущества. Поэтому на кризисном рынке все взоры инвесторов обратились к стрессовым активам. Однако в нашей практике такие торги стали идеальным механизмом привлечения внимания к объекту. Потенциальная возможность купить актив с дисконтом – лучшая реклама. А когда объектом интересуется несколько потенциальных покупателей, неизбежно возникает конкуренция и рост цены.

То есть для нас механизм продажи на понижение является инструментом для привлечения большого числа потенциальных покупателей и возможностью продать объект по максимальной стоимости.

Например, мы еще в 2019 году начали продавать объекты обанкротившейся татарстанской страховой компании «НАСКО». Принадлежащая ей недвижимость расположена в разных городах республики – Казани, Агрызе, Бугульме, Елабуге, Мамадыше, Зеленодольске, Тетюшах и других. При этом большая ее часть продана со значительным превышением начальной цены – в 3-4 раза. Например, здание в 299,1 м² на ул. Заикина в Зеленодольске было продано за 14 млн рублей при начальной в 4,4 млн; коммерческое помещение в 922,2 м² на ул. Владимира Кулагина в Казани реализовано с двукратным превышением за 37,5 млн рублей.

В Татарстане большой объем «стрессового» имущества, в первую очередь, связан с отзывом лицензии у «Татфондбанка».

— В течение года было несколько активов, когда организатор торгов с АО «РАД» менялся на конкурсного управляющего. Чем вы объясните такую ситуацию? Почему, на ваш взгляд, суды принимали такое решение?

Не хочу комментировать решение судей. Просто приведу пример. По одному должнику, львиную долю имущества которого составляли квартиры, РАД назначили организатором торгов. Наш департамент маркетинга проработал данный актив. Перед нами стояла задача привлечь, как можно больше клиентов, в том числе из районов Татарстана. Помимо стандартной рекламной кампании, была договоренность о рекламе с местной телерадиокомпанией, которая вещает на всю республику на двух языках. Мы готовы были выделить существенный бюджет. Но суд решил, что будет лучше, если продажей займется конкурсный управляющий. Хотя лично мне это решение непонятно.

У конкурсных управляющих существенно ограничен бюджет, нет таких ресурсов, как у нашей компании – развитой филиальной сети, возможности широко рекламировать актив за пределами Татарстана.

— Год назад, когда открывался филиал РАД в Казани, вы говорили о планах нарастить ежегодные продажи до миллиарда. Вам удалось реализовать эти планы. Что вам помогло?

Общая сумма продаж РАД в Татарстане достигла 1,5 млрд. рублей. Как я уже сказал, нам повезло оказаться в нужное время в нужном месте. Инвесторы активно ищут, куда вложить средства. При этом не только в самой Казани – наши клиенты готовы зайти и в другие города республики. Инвесторы из других регионов, в свою очередь, активно интересуются казанской недвижимостью.

Аукционная площадка, которая специализируется на разных, и банковских, и проблемных, и корпоративных активах, а главное умеет эффективно использовать механизм торгов с возможностью понижения цены, оказалась востребована на рынке, и в экстремальных пандемичных условиях продемонстрировала высокую эффективность.

Процент реализации переданной нам на продажу недвижимости приближается к 95. Это очень хороший показатель. Мы эффективно продавали объекты в интересах Сбербанка – за год продали активы на сумму 181 млн рублей. Мы начали работать с объектами банка «Траст», продавали движимое имущество завода Ford в Набережных Челнах.

Вообще, продажа движимого имущества, в первую очередь, автотранспорта, это существенное направление работы филиала. За истекший год мы продали более 200 автотранспортных средств – это и легковой и грузовой транспорт. По этому направлению мы начали работать с Почтой России.

Мы участвовали в поиске инвестора на объекты из программы федеральной приватизации – пакет акций Казанского опытного завода «Эталон» был реализован с первых торгов за 53,9 млн рублей, с превышением 45% к начальной, установленной Росимуществом цене. А продажа Центра подтверждения качества продукции и услуг прошла по цене 37,3 млн рублей.

— Какие сделки вы считаете наиболее успешными в 2020 году? Каковы планы на следующий год?

Мы хорошо отработали поручения всех наших основных клиентов. И Сбербанка, и Агентства по страхованию вкладов, и частных собственников. Но два проекта мне особенно дороги.

В первую очередь, это реализация активов страховой компании «НАСКО». Буквально перед Новым годом был продан ее головной офис – уже упомянутое здание площадью 2,2 тыс. м² , с земельным участком 1,8 тыс. м² на улице Маршала Чуйкова в Казани. За 75,8 млн рублей его приобрела компания «Стройсервис». Всего по этому должнику мы реализовали активы более, чем на 200 млн рублей. В основном, это бывшие офисные помещения страховой компании в разных городах республики, а также служебные автомобили. Почти все лоты были проданы с превышением цены в среднем на 30-40%, а по ряду лотов – в 3-4 раза.

Этот проект ярко демонстрирует эффективность продажи так называемого проблемного, стрессового имущества. Завершая такие проекты, мы каждый раз демонстрируем себе и рынку, что не существует стрессовых активов, есть лишь грамотный, профессиональный, или наоборот некомпетентный подход к продаже имущества, который и делает его стрессовым и низколиквидным.

Также хочу отметить продажу активов Чистопольского хлебозавода. В ходе продаж мы имели дело, как с залоговым, так и с незалоговым имуществом предприятия. И то, и другое было реализовано по цене в 2-4 раза превышающей начальную. В итоге долги были возвращены не только залоговому кредитору, но и трудовому коллективу предприятия, которому долгое время задерживали зарплату. Мы знаем, что на сегодняшний день долги по зарплате выплачены полностью. Имущество Чистопольского хлебозавода, площадью свыше 6 тыс. м², мы продолжим продавать и в этом году.

Из наиболее крупных продаж нам в этом году предстоит реализация имущественного комплекса «Анкор банка», площадью 2,6 тыс. м² на ул. Братьев Касимовых в Казани, пристройки к торговому центру «Модная семья», площадью 7 тыс. м² на ул. Бурхана Шахиди, принадлежащей ООО «Недвижимость плюс».