Сердце города: как будет застраиваться центр Казани
Компания «КамаСтройИнвест» планирует построить жилой комплекс в рамках реновации территории «Новая Портовая» у берегов Волги. Старт намечен на текущий год, сообщила гендиректор компании Эльвира Губайдуллина в интервью РБК Татарстан. Также в ближайшие годы будут сдаваться дома в так называемом «Квартале Б» в центре города. По ее словам, в этой части города есть потенциал и земли для застройки.
Редевелопмент бывших промзон
— Планирует ли компания осваивать новые участки в центре Казани?
— Да, в настоящее время компания активно работает над расширением количества проектов в центре Казани. Мы продолжаем развитие флагманского проекта на ул. Островского, который включает 7 домов высотой в восемь этажей. Это достаточно большой проект в центре города. Он будет застроен по концепции, разработанной достаточно известным в России архитектурным бюро Pergaev. Архитектура Казани не стоит на месте, и сейчас совместно с казанским архбюро Beton и управлением архитектуры Казани мы работаем над фасадными решениями новых домов.
Думаю, таких участков в центральной части города не осталось – это известный всем «Квартал Б». Изначально разработкой концепции для застройки этой части города занимался испанский архитектор Хосе Асебильо. Мы хотим в этом проекте воплотить положительный опыт жилого комплекса, построенного на ул. Столбова. Ранее там была достаточно депрессивная локация, которую люди стремились покинуть, как можно скорее. А сейчас это точка притяжения для горожан и туристов. Нечто подобное мы планируем реализовать на ул. Островского, но более масштабно. Комплекс будут пронизывать пешеходные бульвары, это будет территория без машин, тогда как на ул. Столбова есть автомобильное движение.
Также в этом году градостроительный совет, междведомственную комиссию, согласование с главным архитектором Казани прошел проект, который будет реализован на пересечении улиц Тихомирнова и Калинина.
Мы будем принимать активное участие в реновации территории по ул. Портовая. «КамаСтройИнвест» был первым застройщиком, который запустил данный процесс, реализовав проект жилого комплекса «Живи на Портовой». Первые очереди данного ЖК сданы, там уже живут люди. Сейчас мы несколько пересмотрели концепцию. Далее наши ЖК в данной локации будут развиваться в классе «бизнес» – земли у нас есть. Думаю, что старт данному проекту будет дан в этом году. О его концепции мы планируем рассказать позднее.
— То есть компания будет участвовать в реализации проекта «Новая Портовая» по редевелопменту бывшей промзоны у речпорта?
— Совершенно верно. Это общий проект планировки территории, который разрабатывается совместно с городом. Вообще, мы считаем, что реновация данной территории началась с проекта «Живи на Портовой», реализованного нашей компанией. Также туда зашли коллеги из компании «СМУ-88». Мы планируем реализовать свой проект на площади порядка 2 га и освоить еще несколько гектаров в дальнейшем.
Этот вопрос на особом контроле. Совсем недавно проводили совместно с главным архитектором Казани Ильсияр Тухватуллиной и управлением архитектуры совместный выезд на территорию. Обсуждали планы развития, нюансы, которые нужно учесть в будущем.
Заслуженный архитектор Российской Федерации, с 1988 по 2003 годы занимавший пост главного архитектора государственного унитарного предприятия «Татинвестгражданпроект» Герман Бакулин рассказал РБК Татарстан, что у первого мэра Казани Камиля Исхакова была идея застроить так называемый «квартал Б» (улицы Островского, Тихомирова, Петербургская, Луковского) таким образом, чтобы поддержать образ старой Казани. Поэтому появились небольшие дома, оформившие фасад бульвара рядом с театром кукол.
«Это была очень здоровая идея. Но мы начали понимать, что нам катастрофически не хватает территории в центре выросшего города, и веселиться с 2-3 этажами будет неправильно, хотя эмоционально хочется продлить старую Казань. Но к тому времени данная территория уже претерпела множество изменений и застраивалась не по тем правилам, что старая Казань, а по социалистическим, появилось много домов, а процент сохранности старых зданий был минимальным, если исключить индивидуальное домостроение на Третьей горе», — сказал Бакулин.
Закабанье, Забулачье и другие точки роста центра Казани
— Остались ли еще в историческом центре столицы Татарстана свободные земли для реализации проектов по комплексной застройке либо у девелоперов нет другого выхода, кроме как двигаться к окраинам города или на земли прилегающих к городу районов?
— На мой взгляд, в центре Казани еще есть потенциал. Мы постоянно продолжаем процесс поиска земли. В центральной части города есть разные территории. Это и развитые участки, где все хотят жить, например, ул. Тельмана, Касаткина, Маяковского, Муштари: например, в этом году у нас сдается дом на ул. Тельмана – Касаткина. Таких участков остается все меньше.
Но есть и другие территории, которые тоже относятся к центру – например, Старо-татарская слобода, Закабанье, Забулачье, где достаточно много земли и куда застройщики только начали заходить. Я думаю, что девелоперам совместно с властями и жителями города – собственниками расположенных там участков необходимо понять, по какой концепции будет развиваться данная территория. В июле в Казани прошел форум «Ребус», темой которого стала экономика строительства в историческом центре. И на одной из секций как раз обсуждалось развитие Закабанья и Забулачья.
Основной вопрос заключается в дисбалансе интересов собственников земель с интересами бизнеса, поскольку нормативы для конкретного участка не всегда бьются с запросами владельца земли по ее стоимости. В результате, экономика проекта не складывается, и территория не развивается.
— Эксперты в сфере архитектуры и градостроительства несколько лет назад не раз заявляли о том, что в центре Казани мало жилья и с наступлением ночи он пустеет. По вашему мнению, изменилась ли ситуация на данный момент?
— Часть центра, возможно, пустеет в вечернее время. Однако сейчас в центре Казани есть такие точки притяжения, как ул. Столбова, Муштари, где мы, кстати, сдали два проекта – усадьбы Иванова и Киселева, являющиеся объектами культурного наследия. В результате, в данных локациях людей стало гораздо больше, поскольку гулять и проводить там время стало приятнее, чем раньше. Если говорить о вечере пятницы и выходных днях, то сейчас трудно говорить о том, что центр пустеет.
Вообще, согласно градостроительной концепции, если центр рабочий, в нем много офисов, коммерческих помещений, то и жилья в нем должно быть в достатке, чтобы исключить маятниковую миграцию из спальных районов утром и вечером.
Поэтому развивать центр очень важно, тем более, что есть территории для этого. Помимо Закабанья и Забулачья, это и территория у улицы Портовая, и бывший промышленный район у ул. Техническая, и другие.
— Каким, на ваш взгляд, должно быть оптимальное соотношение жилых и коммерческих площадей в центре города, чтобы сформировать точки притяжения для горожан и туристов в виде различных заведений?
В наших жилых комплексах процент коммерческих помещений довольно большой, если сравнивать с другими объектами. Например, в домах на ул. Столбова у нас из 5 этажей один отведен под коммерцию. Таким образом, на долю коммерческих помещений приходится порядка 20%.
На наш взгляд, одним из факторов, обеспечивающих притягательность этих помещений является архитектура: интересные решения привлекают людской трафик. А там, где есть трафик и, соответственно, спрос, всегда появляется предложение в виде стрит-ритейла, стрит-фуда, баров и кафе.
Кроме того, востребованное коммерческое помещение должно быть качественно спроектировано. Важно наличие двух входов, больших витражных окон, места под вывеску, коммуникаций и так далее. У нас, кстати, есть пул клиентов, которые идут с нами из проекта в проект и развивают свой бизнес в наших ЖК. При проектировании мы консультируемся с ними, что им нужно, и, если они предлагают что-либо изменить, то мы идем им навстречу.
Заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест Института архитектуры и дизайна Казанского архитектурно-строительного университета, кандидат архитектуры, профессор Александр Дембич в беседе с РБК Татарстан отметил, что центр Казани нуждается в жилой застройке и постепенном вытеснении с этой территории офисов.
«В центральной части Казани очень много офисных помещений, несколько десятков тысяч, которые заняли все существующие старые дома, которые слегка подремонтировали. А жилья там очень мало – порядка 20 квартир на один гектар, в результате, на 600-700 га проживает 35-40 тыс. человек. Поэтому там нужно строить жилье. Но в центре это очень дорого, однако времена меняются, цены растут, люди привыкают к этому. Если лет 15 назад Госжилфонд строил жилье по 40 тыс. за кв. метр, то сейчас 100-120 тыс. за кв. метр - это не предел, и это жилье покупают, поскольку благосостояние населения возросло», — сказал Дембич.
— У компании был опыт реализации проектов в сегменте и коммерческой, и жилой недвижимости, связанной с историческими зданиями. Поскольку таких объектов в городе немало такие проекты не теряют актуальности. Планирует ли компания восстановить еще какие-либо исторические здания?
— Пока таких планов нет, но мы не исключаем, что в будущем они появятся, так как, застройщики всегда находятся в поиске. Работа с культурным наследием – это дань ответственности перед городом: взять находящееся в не очень хорошем состоянии старинное здание и восстановить его на радость жителям и гостям города. Клиенты, которые готовы приобрести жилье в таких объектах, особые люди, ведь для того, чтобы жить в исторических объектах нужно мириться с некоторыми минусами. Это отсутствие лифта и подземного паркинга, своеобразная планировка и так далее. Но взамен житель получает исторический паркет, потолочные тяги, дубовые двери, полностью восстановленное убранство парадных.
— Есть ли спрос на такое жилье?
— Да, и их в Казани немало. Все квартиры были реализованы. Объект продавался достаточно ровно. Например, этим летом мы сдали – усадьбы Иванов и Киселева на ул. Муштари. В общей сложности, в них расположено 25 квартир.
Ранее это были доходные дома, спроектированные архитектором Константином Олешкевичем, который построил, например, всем известную Шамовскую больницу. В прошлом в усадьбе Киселева проживали самые богатые чиновники города. Сейчас в этих домах выбирают квартиры творческие люди, любящие историю. Такие проекты вдыхают жизнь в исторический центр города, ведь это не просто здания, построенные под старину, а уникальная историческая застройка города.
Элитное жилье и комфорт-класс
— Учитывая опыт компании по реализации проектов и в центре, и, например, в Авиастроительном районе, где проще работать девелоперу? Ведь в исторической части приходится соблюдать массу ограничений.
— Как мне кажется, ограничения могут сослужить архитекторам добрую службу. Без них можно было бы бесконечно думать, что построить на той или иной территории. Но, конечно, строить объект не в центре проще. В целом, я бы не стала сравнивать реализацию проектов на ул. Лукина в Авиастроительном районе Казани и в центре. В принципе, все развивается по тому же самому сценарию: необходимо создавать продукт, информировать клиентов, что этот продукт будет из себя представлять и так далее. Мы не делаем различий между проектами в центре и за его пределами.
В будущем мы хотим накопленные опыт и экспертизу в элит- и бизнес-классе применить в строительстве жилья класса «комфорт». Мы будем строить жилье комфорт-класса, причем, не только в центре, а пойдем дальше.
— В каких локациях планируется запустить проекты в комфорт-классе?
— Мы планируем реализацию проектов в комфорт-классе в районе ул. Родины и Оренбургского тракта.
— Как вы оцениваете спрос на жилье в высоком ценовом сегменте?
— Думаю, что спрос на жилье класса «бизнес» и «элит» в меньшей степени пострадал в последние год-полтора. У таких жилых комплексов есть конкурентные преимущества – их мало, они сами невелики, по сравнению с более дешевыми ЖК.
В целом, сейчас на рынке сложилась очень интересная ситуация: никто не препятствует застройщикам позиционировать свой объект тем или иным образом. Например, и 9-этажку могут заявить как бизнес-класс. Мы придерживаемся точки зрения, что в таких проектах на этажах должно быть малое количество квартир, этажность тоже должна быть невелика. Так, пятиэтажный дом с 3 квартирами на этаже мы относим к категории элитного жилья. Если же число этажей больше, 7-8, а количество квартир не 20, а 80, то это уже бизнес-класс. И, конечно же, огромное значение имеет локация.
— Рынок элитного жилья Казани насыщен объектами или на нем представлены единичные проекты?
— Их очень мало, особенно, если сравнивать в Москвой и Санкт-Петербургом. Казани есть, куда развиваться.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан
Как россияне будут отдыхать в 2025 году. Календарь
Reuters сообщил об осложнении Израилем переговоров о перемирии в Газе
Лучшие винные бары России по версии самих сомелье
Помпео допустил одобрение Трампом ленд-лиза Украине на $500 млрд
Дилеры попросили отложить повышение утильсбора на 2025 год
Барак Обама объявил о поддержке кандидатуры Камалы Харрис на выборах президента США
Илон Маск заявил о готовности к бою против Цукерберга
Из законопроекта о криптовалюте убрали запрет оборота и частного майнинга
Россияне считают инвестиции в жилье невыгодными, а ипотеку — недоступной
