Шаг за шагом: девелопер из РТ построит в Петербурге 400 тыс. кв. м жилья

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

Компания «Унистрой» является единственным девелопером Казани, который реализует проекты в нескольких регионах России, за исключением домашнего. Помимо нее, проект за пределами Татарстана есть у одного из казанских девелоперов: группа «СМУ-88» построит жилье для резидентов территории опережающего развития в Приморье.

Как рассказал РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов, на данный момент компания представлена в Санкт-Петербурге, Уфе, Екатеринбурге, Перми и Тольятти. Проект в Санкт-Петербурге, который предполагает строительство порядка 400 тыс. кв. м жилья, станет самым масштабным за пределами Татарстана.

Петербург и Москва

— Планирует ли компания в этом году заходить в новые регионы? Если да, то в какие и с какими проектами?

— Думаю, что в этом году мы не успеем зайти в новые регионы. А вот в следующем году вероятность того, что мы зайдем в новый регион, высокая – я пока не хотел бы озвучить субъект, но земля уже приобретена.

В ряде тех регионов, где мы уже присутствуем, будут запускаться новые проекты. В Санкт-Петербурге мы рассчитываем запустить строительство 370 тыс. кв. м жилья на площади 105 га в северо-западной курортной части города, поблизости от Финского залива. Данный проект станет самым масштабным для компании. Вероятно, его реализация потребует 10-12 лет. Это будет малоэтажное строительство. Плюс – там большая социальная нагрузка: детсады, школы и другие объекты.

В Екатеринбурге в августе-сентябре стартует строительство двух жилых комплексов. Один из объектов мы приобрели у другого девелопера, который начал строительство, но в какой-то момент приостановил его. Готовность дома составляет 25%. Сложность заключается в том, что придется распродавать его быстрыми темпами, чтобы успеть реализовать квартиры к моменту ввода объекта в эксплуатацию, поскольку прежний владелец просто вел строительство, не продавая квартиры.

В Уфе у нас есть в разработке пара площадок, но пока они не приобретены. Нам бы очень хотелось остаться в столице Башкирии и предложить городу что-то более масштабное: сейчас у нас там на стадии строительства находится один 25-этажный дом, это не те объемы, к которым мы стремимся.

— Цены на жилье в Казани и в Петербурге сравнялись или в столице Татарстана квартиры все еще дешевле?

— Об этом можно говорить, но это будет «средняя температура по больнице». В Петербурге есть объекты, которые продают по цене более 300 тыс. руб. за кв. м. В Казани такие цены могут быть в премиум-сегменте – это точечные клубные дома, которые, например, возводит компания «КамаСтройИнвест». В свою очередь, в Петербурге могут быть объекты на окраинах, где цены могут быть ниже казанских. В целом, я думаю, что сравнивать города между собой по стоимости жилья не совсем правильно, нужно глубже погружаться в вопрос.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов

— Планирует ли компания выходить на рынок Москвы? Есть ли смысл региональном девелоперу туда стремиться?

Стремиться однозначно стоит, тем более есть успешные примеры – ижевская компания UDS, которая реализует проекты в Москве, тюменская «Страна Девелопмент», екатеринбургская «Брусника», у которой достаточно много участков в столице, и другие. Однако мы понимаем, что в Москве довольно много градостроительных барьеров для входа. 

Во-вторых, высоки риски, требуются большие инвестиции, так как земля в Москве очень дорогая. Это не значит, что мы ее не смотрим. Если подвернется интересный проект, то мы обязательно зайдем. Но сейчас мы больше смотрим на Урал и Сибирь. Нам интересны, например, Тюмень, Новосибирск, Омск, а также развитые столицы регионов – Самара, Нижний Новгород и так далее: если там будут интересные площадки, мы можем туда зайти.

Региональная специфика

— Какую долю в портфеле компании занимают проекты за пределами Татарстана? В ближайшие годы она будет увеличиваться, сокращаться или останется неизменной?

— Сейчас доля проектов в других регионах – 66%. На данный момент в Тольятти строится один дом, и после его ввода в эксплуатацию практически сразу запускается строительство еще одного. В Уфе, Перми тоже по одному дому. Один небольшой дом возводится в Санкт-Петербурге.

Но доля проектов в других регионах в портфеле будет увеличиваться. Как я уже говорил, будут запущены проекты в Екатеринбурге. В Петербурге первая очередь нового проекта рассчитана на 40 тыс. кв. м жилья. Это довольно большой кусок – практически одна десятая часть того объема, что находится у нас в стройке сейчас: 370 тыс. кв. м.

— В каких регионах приходится сталкиваться с наиболее сильной конкуренцией?

— Однозначно, это Санкт-Петербург, где есть такие мастодонты как SetlGroup, ЛСР – исконно местные компании, которым люди доверяют, и которые занимают значительную долю рынка, так же там присутствует федеральный девелопер ПИК. Еще один интересный игрок рынка – «Легенда», который строит жилье класса «комфорт+» либо бизнес. Пожалуй, с точки зрения текущего объекта, это наш прямой конкурент.

Кроме того, в Петербурге очень сильное риелторское сообщество, и клиенты редко куда-либо ходят без сопровождения риелтора, которые при желании могут манипулировать покупателями, приводя их в компании, где выше комиссия, либо где просто привычнее. Поэтому скажу прямо: в Петербурге работать тяжело. Надеюсь, ситуацию удастся переломить, когда мы сдадим свой первый дом, благо до этого осталось менее полугода.

В Екатеринбурге рынок тоже очень конкурентный. Недавно мы изучали статистику: жилья там строится втрое больше, чем в Казани, а численность населения там выше отнюдь не в разы (в Казани, по данным мэрии города, на начало 2023 года проживало 1,3 млн человек, в Екатеринбурге, согласно переписи населения – 1,6 млн – РБК Татарстан). Там работают очень много компаний, при этом конкуренция здоровая, и не причиняет дискомфорта, поскольку девелоперы конкурируют продуктом.

На рынке Уфы конкуренция тоже очень высока, там много компаний с интересными продуктами, и там важно иметь масштабный проект, чтобы быть заметными.

А вот в Тольятти конкуренция минимальная, поскольку мал сам рынок. Для этого города в порядке вещей, если за месяц бывало 15 сделок, из них шесть – наши. Доля нашей компании на рынке Тольятти подчас доходила до 40%, потому что там присутствует несколько компаний, из которых наиболее заметной является «Лада-Дом».

По Перми пока сказать сложно. Туда пришли москвичи – компания «Кортрос», а также краснодарский «Девелопмент-Юг», который достаточно бодро развивается в регионах, «УралДомСтрой» из Удмуртии, которая сейчас работает в Москве, Ижевске и других городах. На рынок Перми собирается уральский девелопер «Железно». Могу сказать, что пермские власти настроены к девелоперам положительно, оказывая активную поддержку, в отличие от руководства некоторых других субъектов.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

— Какой спецификой обладают рынки регионов присутствия компании? Что отличает их от Татарстана?

— Если говорить о Санкт-Петербурге, то клиенты очень сильно отличаются от татарстанских покупателей жилья. Для них очень важно, чтобы у застройщика уже были сданные объекты. Когда нет реализованных объектов, которые можно увидеть, и нет кейсов, что компания сдавала проекты в срок, то у петербургских клиентов возникает недоверие. Мы планируем сдать дом в Петербурге в декабре, и рассчитываем, что продажи после этого пойдут быстрее. Также это будет способствовать реализации нового проекта, поскольку люди смогут прийти, оценивать качество, убеждаться, что строительство было завершено в срок. Еще мы заметили, что в Петербурге люди не любят приезжать в офис компании, предпочитая получать всю информацию удаленно.

А в Екатеринбурге мы, будучи новым игроком на рынке, столкнулись с прямо противоположным отношением: нас никто не знал, но продажи кратно превысили ожидания. Недоверия не было. В Перми в течение первого месяца со старта продаж мы ощущали настороженность со стороны покупателей – удалось продать буквально пару квартир, однако в дальнейшем ситуация изменилась.

— Если говорить об архитектурных решениях, то различаются ли они для казанских проектов и тех, что реализуются в других регионах?

На все проекты мы масштабируем казанский подход к благоустройству территории, которое, на мой взгляд, в столице Татарстана опережает уровень других городов. Что же касается фасадных решений, то они могут отличаться в зависимости от региональной специфики. Например, в Уфе строят исключительно из красного кирпича. А в Екатеринбурге высотность и плотность строительства выше, чем в Казани, зачастую там используется технология мокрого фасада.

— Какие критерии учитывают при выборе класса для реализации проекта на территории того или иного региона?

— Что касается класса проекта, то выбор зависит от локации. Если участок располагается в центре города, как, например, в нашем случае в Петербурге, то очевидно, что неуместным является строительство объекта в массовом сегменте, тем более, эконом-класса. А когда площадка большая, и располагается на окраине города, то логично реализовать проект класса «комфорт» или «стандарт».

В регионах мы стараемся работать в наиболее привычном для нас сегменте – комфорт-классе (он массовый, но все же не стандарт). Также у нас есть в регионах проекты бизнес-класса – в Петербурге и Уфе. С ними тяжелее, поскольку другой регион – это иные подходы и аудитория.

Выйти из дома

— А много ли региональных компаний, которые, как и «Унистрой», активно выходят за пределы домашнего субъекта?

— Нет, таких компаний не очень много. Но постепенно тренд нарастает. Если лет 5 назад это были считанные единицы, то сейчас новостей, что та или иная компания вышла в новый для себя регион, становится все больше и больше. Думаю, что это нормальная и понятная ситуация, когда компания достигает в своем регионе определенного потолка по доле рынка, и нужно выбирать: оставаться в тех же объемах из года в год (а, скорее, они будут сокращаться, поскольку будут приходить новые игроки, которые начнут постепенно откусывать долю). Или же нужно двигаться дальше за пределы своего региона.

Думаю, что многие компании, как минимум, подумывают о том, чтобы выйти в новый регион. Однако это непросто, как правило, от мысли выйти в новый регион до старта может пройти года три – изучение рынка, покупка земли, бюрократические градостроительные процедуры: все это требует времени.

— Когда компания впервые приступила к реализации проекта за пределами Татарстана? Почему было принято решение и какой регион стал первым?

— Первый проект за пределами Татарстана был запущен в Тольятти в 2014 году. Не могу сказать, что это было некое стратегическое решение. Скорее, у нас были идеи на этот счет, и появилась возможность приобрести земельный участок на выгодных условиях. Хотя регион для старта, на первый взгляд, был выбран неожиданный, как правило, компании стремятся в города-миллионники.

Тольятти – это не маленький город, численность населения там выше, чем в Набережных Челнах. Но рынок там маленький. Когда мы готовились к запуску проекта, приезжали в город, то могли убедиться, что в 2013 году сервис там был на уровне начала «нулевых». Зашли мы достаточно неплохо, в первый месяц было продано 3 квартиры, но в целом рынок нас принял, продажи возросли, при условии, что наш продукт был дороже. И конкурентам тоже пришлось трансформироваться, подтянуть сервис и качество продукта. В результате, можно говорить о том, что наше появление способствовало трансформации облика всего города. Касательно других городов мы не можем говорить об этом, так как они к моменту нашего прихода были конкурентны и развиты, но с Тольятти такая история произошла.

Фото: пресс-службы компании «Унистрой»

Домашний регион

— Приход новых федеральных игроков в город провоцирует передел рынка жилой недвижимости?

— Глобально ничего не меняется. Да и у этих компаний нет такой задачи. Им необходимо зайти на рынок того или иного города, и занять на нем свою нишу, начать зарабатывать.

— Осталась ли на рынке жилья Казани емкость для новых игроков?

— В Казани, несмотря на экономическое благополучие, сложилась очень интересная ситуация – жилья строится очень мало. Например, в Екатеринбурге строят 3,8 млн кв. метров, в Казани – 1,2 млн. Или в Тюмени, которая даже не является городом-миллионником, строят в 2 раза больше, чем в Казани. Поэтому у меня складывается мнение, что емкость рынка невелика. И если будут заходить новые игроки, то всем будет тяжелее продавать.

— Будут ли в Казани в ближайшие годы расти объемы ввода жилья?

— От ближайшей пары лет я бы не ждал значительного роста объемов вводимого жилья. Девелопмент – это инерционная история. То, что вводится в текущем году, начинало строиться два года назад в совершенно иной геополитической ситуации.

В 2022 году на фоне развернувших событий у девелоперов была некая неуверенность в будущем. Многие, в том числе и мы, приостановили на полтора месяца строительство всех проектов, за исключением тех, что находились в финальной стадии. Благо, все нормализовалось, и сейчас рынок напоминает тот, что был в 2021 году. Напомню, что это был рекордный год по вводу жилья.

Думаю, что в 2023-2024 году объемы ввода жилья в эксплуатацию в стране могут немного снизиться. А в последующие годы скажется эффект от того, что происходит сейчас, и объемы вновь начнут расти. Сейчас ситуация на рынке благоприятная, и девелоперы активно запускают проекты.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан