Ипотечные узы: как реформа «семейки» изменит рынок жилья РТ в 2026 году

Фото: РБК Татарстан

В Татарстане в 2025 году снизилось ипотечное кредитование. Доля отказов в ипотеке составила порядка 70% от общего объема заявок граждан, рассказал РБК Татарстан заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев.

По данным Центробанка, в январе-октябре 2025 года татарстанцам выдали 23,8 тыс. ипотек на 109 млрд руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 44% и 32% соответственно. Аналогичная тенденция и на рынке новостроек. За десять месяцев текущего года в рамках договорам долевого участия (ДДУ) жители Татарстана взяли 10,7 тыс. ипотек (-15%) на 61 млрд руб. (-10%).

Рынок ипотеки – 2025 в Татарстане

Спрос на ипотечные кредиты по-прежнему высок, заявила РБК Татарстан заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева. По ее словам, в 2025 году объем выдач вырос в два раза, по сравнению с прошлым годом. При этом доля сделок по стандартным программам незначительна, а средний чек по ним составил 1,5 млн руб.

«Как правило, заемщики по стандартным программам имеют большой первоначальный взнос и хотят получить кредит на относительно небольшую недостающую сумму», — сообщила Кондратьева.

По ее словам, по всем ипотечным программам заемщики выбирают максимально возможный срок – в этом случае нагрузка на личный бюджет в виде ежемесячного платежа становится минимальной. В Татарстане он составляет в среднем 30-35 тыс. руб., а по квартирам, приобретаемым жителями республики в Москве или Санкт-Петербурге – 70-80 тыс.

Доля стандартной ипотеки наряду с военной для участников спецоперации составила в этом году порядка 1-2%, рассказал РБК Татарстан директор проектов группы компаний «Точно» по Татарстану Азат Назмеев. По его словам, доминирует льготная программа «Семейная ипотека».

Рыночная ипотека в республике в первом полугодии 2025 года жила, но не в стандартном представлении, а в формате траншевой ипотеки, сообщил РБК Татарстан коммерческий директор компании «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. Но, по его словам, и она начала уходить с рынка.

«Сейчас оформить ее становится все тяжелее, у банков андеррайтинг начал работать интереснее, в том числе требования к заемщикам стали выше. Сейчас, чтобы оформить по траншевой ипотеке студию в среднем под 20% понадобится три-четыре созаемщика. Желающих нести с тобой ношу ипотечного кредитования, все меньше и меньше», — заявил Абдулхаев.

Замглавы минстроя РТ напомнил, что 19 декабря произошло важное событие для рынка жилья – Банк России снизил ключевую ставку, которая напрямую влияет на процентные ставки для застройщиков и граждан, которые берут жилищные кредиты, в том числе и льготные. Сейчас она составляет 16%. По мнению Гимаева, в следующем году снижение ключевой ставки продолжится.

Если говорить в целом о банковском рынке, то сейчас он начал рост и по базовым ставкам, заявил РБК Татарстан управляющий директор – начальник отдела развития ипотечного бизнеса ВТБ в Татарстане Леонид Захаров. По его словам, их доля выросла и составляет сейчас не 1-2%, как ранее, а порядка 15% и более.

Кондратьева заявила, что снижение ключевой ставки и последующая коррекция ставок по стандартным программам приведет к увеличению заявок от заемщиков и, как следствие, росту числа сделок.

«Однако количество ипотечных сделок по стандартным программам не будет увеличиваться быстрыми темпами. Возврат к доле рынка в 50% будет возможен при средних ипотечных ставках около 12% годовых», — считает Кондратьева.

Надежду на дальнейшее снижение ключевой ставки выразили и в ГК «Точно». По мнению Назмеева, это приведет к тому, что население начнет снимать средства с вкладов и направлять их в покупку недвижимости.

Доминанта ипотечного рынка

По словам Кондратьевой, драйвером ипотечного кредитования в 2025 году стала семейная ипотека, доля которой достигла рекордных 97%. В Казани средняя сумма кредита в рамках этой льготной программы на протяжении текущего года не менялась и составила 5,5 млн руб.

«Мы видим, что 80% клиентов при подаче заявок выбирали максимальный лимит по программе – 6 млн руб.», — сообщила заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани.

Семейная ипотека стала основным инструментов покупки квартир в Татарстане – на нее пришлось 65% в общем объеме сделок, подсчитали в ГК «Точно». По данным «Суварстроит», она составила порядка 70%.

И банки, и застройщики сходятся во мнении, что установленного для Татарстана лимита по семейной ипотеке – 6 млн руб. – недостаточно.

С точки зрения дешевизны денег жителю Татарстану выгоднее оформить семейную ипотеку на квартиру в Санкт-Петербурге или Москве, где лимит составляет 12 млн руб., заявил РБК Татарстан коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера» Александр Столяров.

«Казань очень схожа по ценам с Санкт-Петербургом, который где-то даже отстает. В Москве с 3-4 млн руб. по семейной ипотеке можно купить даже двухкомнатную квартиру, в то время как в Казани с этой суммой не зайти под 6%. Плюс застройщики Москвы и Санкт-Петербурга часто дают ставки формата 2,2% на период строительства, 3,5% и 4,6% на весь срок. С лимитом 12 млн руб. это еще дешевле чем в Казани», — рассказал Столяров.

Изменения в семейной ипотеке

Федеральные власти в этом году задумались введением дифференцированной ставки по семейной ипотеке. Ее хотят увеличить до 10-12% для семей с одним ребенком и снизить для многодетных до 4%. Сейчас ставка единая – 6%.

Назмеев считает, что введение прогрессивной шкалы ставки по семейной ипотеке негативно отразится на динамике ее выдачи и продажах. По его мнению, правильным было бы сохранение ее на уровне 6% для всех заемщиков, независимо от количества детей.

«Говорить о том, как повлияют новые условия программы «Семейная ипотека» на выдачи после 1 февраля 2026 года, пока преждевременно. Тем не менее, очевидно, что снижение, если и будет иметь место, окажется менее существенным, чем в других регионах», — считает заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани.

По ее словам, в столице Татарстана за льготной ипотекой чаще всего обращаются семьи с двумя детьми, доля которых составляет 60%, и семьи, воспитывающие трех и более детей – 25%. Доля семей с одним ребенком среди заемщиков составляет всего 15%.

«В среднем по банку в других регионах ситуация иная: доля семей с одним ребенком – 60%, доля семей с двумя детьми – около 30%, на семьи с тремя детьми и более приходится около 10%. Поэтому там повышение ставки для семей с одним ребенком до 10-12% годовых затронет большее количество потенциальных заемщиков», — объяснила Кондратьева.

Еще одним новшеством в программе семейной ипотеки может стать ограничение на ее количество – с 1 февраля 2026-го вводится принцип «одна семья – одна льготная ипотека».

Тем, кто подходит под условия семейной ипотеки, у кого есть реальная потребность в улучшении жилищных условий и накоплен хотя бы минимальный первоначальный взнос, а доходы позволяют справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, лучше не ждать, а действовать, сказала Кондратьева.

«Во-первых, недвижимость на первичном рынке не становится дешевле, а во-вторых, в период ажиотажа, который однозначно будет в январе 2026 года перед вступлением в силу новых условий, оптимальные по цене и качеству варианты жилья будут раскупаться в первую очередь», — заявила Кондратьева.

По мнению Гимаева, семейная ипотека, несмотря на все грядущие изменения, будет стимулировать рынок жилья и в 2026 году.

«Господдержка остается основополагающим, ключевым инструментом, это 100%. Даже при том, что семейная ипотека поменяется по основным требованиям, она все равно останется преобладающей», — уверен замглавы минстроя РТ.

Что, если не ипотека?

Востребованы в Татарстане в 2025 году были и другие инструменты покупки жилья, например, рассрочка. Как заявил директор проектов ГК «Точно» по РТ, она пользуется большой популярностью и ее доля составляет порядка 34-35%.

«Рассрочка – достаточно удобный инструмент для клиента, один из самых гибких на рынке Казани. Ее можно досрочно закрыть или уйти после нее в ипотеку. Рассрочку также можно продлить до 7 лет, вступив в жилищно-накопительных кооператив», — рассказал коммерческий директор компании «Суварстроит», отметив, что ее доля в этом году составляет порядка 30%.

По словам Абдулхаева, в рассрочку сейчас покупают трех- и четырехкомнатные квартиры. Люди понимают, что стоимость квадратного метра продолжит расти, по семейной ипотеке купить жилье будет сложнее, и потому готовы сейчас брать большие лоты, объяснил он.

«Большие квартиры берут в рассрочку и потому, что покупатели понимают: потом их будет мало. Больших площадей действительно не всегда много. Бывают проекты, в которых клиенты покупают соседние квартиры, чтобы потом их объединить. Но дешевле купить одну большую, чем две маленькие», — добавил Столяров.

При этом он отметил, что рассрочка – достаточно высоко рискованный инструмент. К окончанию ее срока может существенно измениться кредитно-денежная политика и условия по ипотеке, в которую клиент рассчитывает перейти.

Абдулхаев добавил, что рассрочка приводит к удорожанию. Но об этом покупателей информируют. «Нужно оставаться честным с клиентом и говорить все, как есть», — утверждает коммерческий директор компании «Суварстроит».

Подпишись на Telegram РБК Татарстан